Na co zwrócić uwagę przy kredycie hipotecznym?

Kredyt hipoteczny najczęściej zaciąga się na zakup mieszkania bądź domu. Opiewa on na wysokie kwoty z uwagi na wysokie ceny nieruchomości oraz bardzo długi okres kredytowania – najczęściej 30 lat. Bardzo ważne jest zatem dokładne przemyślenie wyboru oferty kredytu hipotecznego, bo to zobowiązanie niemal na całe życie. Wygórowane opłaty mogą znacząco zwiększyć ratę, a niekorzystne zapisy w umowie kredytowej uczynić ewentualną wcześniejszą spłatę mało opłacalną. Na co zwrócić uwagę przy kredycie hipotecznym?

Ustal wysokość wkładu własnego

Zanim zaczniesz szukać dobrej oferty kredytu hipotecznego, zastanów się, jaki możesz mieć wkład własny na zakup nieruchomości. Niestety, nie ma możliwości sfinansowania całości wartości mieszkania czy domu przez bank – obecnie, wedle prawa, wymagane jest co najmniej 20% wkładu własnego kredytobiorcy. Niektóre banki mają ofertę z 10% wkładem własnym, wiąże się to jednak z wykupieniem dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu. Ponadto, bank może narzucić wyższą marżę w zamian za niższy wkład własny. Warto też pamiętać, że im wyższy wkład własny, tym lepsza pozycja do negocjacji z bankiem warunków kredytu, bo wiąże się to z mniejszym ryzykiem jego udzielenia.

Wybierz rodzaj rat

Na co zwracać uwagę przy kredycie hipotecznym, zanim dokona się wyboru banku? Kolejną kwestią do przemyślenia jest rodzaj rat – bank może zaproponować równe lub malejące:

• Raty równe cechują się zmiennością proporcji wysokości kapitału i odsetek od niego naliczanych. Początkowo odsetki są większą częścią raty, ale im dłużej spłacasz kredyt, tym zwiększa się udział kapitału. Taki kredyt jest droższy, bo kapitał spłacany jest wolniej niż w przypadku rat malejących. Jednak na początku okresu kredytowania rata jest niższa i dzięki temu można zyskać lepszą zdolność kredytową.
• Raty malejące mają niezmienny udział części kapitałowej przez cały okres kredytowania, przez co początkowo odsetki są wyższe. Im dłużej jednak spłacasz kredyt, tym raty są mniejsze, bo maleje kapitał do spłaty. Pierwsze lata kredytowania cechują się wyższą ratą, dlatego wymagana jest w tym przypadku lepsza zdolność kredytowa niż przy racie równej.

Opłaty przy kredycie hipotecznym: na co zwrócić uwagę?

To, co oczywiście najbardziej interesuje kredytobiorcę, to wysokość opłat za udzielenie kredytu. Banki naliczają oprocentowanie, a do tego prowizję, ubezpieczenie i – niejednokrotnie – inne dodatkowe opłaty. Ważne jest, by sprawdzić je wszystkie i poznać całkowity koszt kredytu hipotecznego. Na co zwrócić uwagę w kwestii opłat? Sprawdźmy:

Oprocentowanie

Oprocentowanie kredytów skutkuje naliczaniem co miesiąc odsetek – to koszt występujący przez cały okres kredytowania. Przeważająca większość banków w Polsce oferuje zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych oparte o zmienną stawkę procentową WIBOR i stałą marżę banku. Banki najczęściej stosują stawkę WIBOR 3M, aktualizowaną co kwartał i WIBOR 6M, aktualizowaną raz na pół roku – to, jak dokładnie dochodzi do zmiany oprocentowania, powinno być zapisane w umowie kredytu.

Prowizja

Prowizja jest opłatą jednorazową, wyrażoną procentowo w stosunku do kwoty udzielonego kredytu. Zazwyczaj waha się w zakresie od 0% do 3,5%. W przypadku wysokich wartości nieruchomości, prowizja może stanowić poważne obciążenie, tym bardziej, że na początku uruchomienia kredytu trzeba też uiścić wkład własny. Banki zgadzają się często, by skredytować prowizję, aby ułatwić kredytobiorcy jej spłatę. Warunkiem jest wystarczająca wartość zabezpieczenia.

Ubezpieczenie

W ramach umowy kredytu hipotecznego zawierane są różnego rodzaju ubezpieczenia – niektóre są obowiązkowe, inne zależą od warunków kredytowania i sytuacji kredytobiorcy:

• Ubezpieczenie nieruchomości jest wymagane przez każdy bank i często oferowane w pakiecie. Po kilku latach można zrezygnować z usług banku i samodzielnie wykupić polisę na nieruchomość, jednak konieczne jest wtedy dokonanie cesji praw z tytułu ubezpieczenia na bank.
• Ubezpieczenie pomostowe – stosowane od momentu udzielenia kredytu do chwili wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Niezbędne w przypadku finansowania nieruchomości z rynku pierwotnego, która jeszcze nie została wybudowana i tym samym bank nie może wpisać się do jej księgi wieczystej. Składka na ubezpieczenie jest naliczana jako stała opłata przez dany okres lub doliczana do marży banku.
• Ubezpieczenie na życie, które jest obowiązkowe w przypadku, gdy o kredyt stara się singiel, ale traktowane jako opcja dla par wnioskujących o kredyt. Banki proponują czasem lepsze warunki kredytowe czy niższe opłaty, gdy kredytobiorca zdecyduje się na zakup polisy na życie, dzięki której w razie jego śmierci kredyt zostanie spłacony przez ubezpieczyciela.
• Ubezpieczenie od utraty pracy – dość rzadko stosowane. Polega na tym, że w razie utraty dochodów z tytułu stosunku pracy, ubezpieczyciel spłaca kredyt przez kilka czy kilkanaście miesięcy.

Inne opłaty

Banki mogą też naliczyć inne, mniej standardowe opłaty, np. za wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę, za przewalutowanie kredytu, za monity bankowe czy za rozpatrzenie wniosku (raczej już nie jest stosowana przez polskie banki). Wszystkie opłaty muszą być wyraźnie wskazane w umowie kredytowej.

Sprawdź CKK i RRSO!

Jak odnaleźć się w tym gąszczu opłat i skutecznie porównywać oferty różnych banków? Najlepiej jest kierować się wartościami takimi jak:

1. CKK, czyli całkowity koszt kredytu wraz ze wszystkimi opłatami i odsetkami.
2. RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania – faktyczny koszt kredytu w ujęciu rocznym. To wyrażenie procentowe CKK.

Kredyt hipoteczny: na co uważać w warunkach umowy?

Umowa kredytu hipotecznego, poza transparentnym wykazem opłat, zawiera dokładne warunki spłaty kredytu hipotecznego. Na co uważać? Istotne są przede wszystkim zapisy dotyczące:

• Wakacji kredytowych – ewentualna możliwość zawieszenia, np. raz w roku spłaty raty kapitałowej (odsetki będą zawsze wymagane).
• Karencji, czyli odroczenie w rozpoczęciu spłaty kapitałowej, np. na rok czy dwa lata. W tym czasie pobierane są jedynie odsetki.
• Wcześniejszej spłaty kredytu. Według prawa, banki mogą wymagać uiszczenia dodatkowej prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu jedynie przez pierwsze trzy lata od podpisania umowy i w wysokości nieprzekraczającej 3% spłaconej przed terminem sumy.

Czy można negocjować z bankiem?

Na koniec jeszcze jedna wskazówka – nie wahaj się negocjować z bankiem. Przedstawione oferty nie są nigdy ostateczne i można wynegocjować niższą prowizję czy marżę. Choć, oczywiście, nie ma nic za darmo i w zamian bank może wymagać zakupu dodatkowego produktu. Jeśli jednak potrzebujesz karty kredytowej czy dodatkowego konta, warto się skusić, jeśli miałoby to obniżyć koszty kredytu hipotecznego. Z czasem z dodatkowych usług możesz zrezygnować, a tańszy kredyt będziesz spłacać przez długie lata.

W negocjacjach, jak i w całym procesie wnioskowania o kredyt hipoteczny, nie do przecenienia jest wsparcie eksperta kredytowego, który jest rozeznany w ofertach banków i pomaga wybrać najlepszą opcję dla kredytobiorcy.

Nazywam się Alicja Małecka, od 18 lat pomagam swoim klientom w realizacji planów związanych z nabyciem lub budową własnej nieruchomości. Początkowo doświadczenie zdobywałam w banku jako specjalista ds. Kredytów Hipoteczny, a od kilkunastu lat jestem niezależnym ekspertem kredytowym i współpracuję z wszystkimi wiodącymi bankami w Polsce. Dzięki temu mogę dopasowywać warunki kredytowania do indywidualnych potrzeb klientów.

Doświadczenie, elastyczność, kompleksowa pomoc i wysoka jakość obsługi - to wszystko sprawia, że większość moich Klientów pochodzi z polecenia.