Jak zmiana stopy procentowej WIBOR może wpłynąć na koszt kredytu?

Rok 2019 był rekordowy pod względem liczby udzielonych kredytów hipotecznych. Biuro Informacji Kredytowej poinformowało, że w samym grudniu 2019 roku, banki otrzymały aż 30,6 tysięcy wniosków. Co wpływa na tak dużą popularność takich zobowiązań? Przede wszystkim rekordowo niskie stopy procentowe i coraz korzystniejsze warunki oferowane przez banki. Do tego zaliczymy duży wybór na rynku nieruchomości i chęć realizacji najważniejszego marzenia – własnego M.

W zeszłym roku średnia wartość kredytu hipotecznego wyniosła 288,1 tysięcy złotych. BIK wskazał, że w pierwszym półroczu 2019 roku, ten współczynnik wzrósł o 15% względem analogicznego okresu z poprzedniego roku. Trzeba przyznać, że duży wpływ miał na to sam rynek nieruchomości. Pomimo dużej podaży metrów kwadratowych, Polacy wciąż chętnie szukali mieszkań dla siebie czy pod inwestycję. Deweloperzy korzystają z dobrej passy i oferują coraz wyższe ceny, budując jeszcze więcej.

Banki również korzystają z okazji, kusząc klientów coraz korzystniejszymi warunkami kredytów hipotecznych. Brak opłat wstępnych za uruchomienie usługi i stosunkowo szybkie decyzje przekonują nawet niezdecydowanych. Rekordowo niskie stopy także mają duże znaczenie, jednak mimo podpisania umowy kredytowej, Polacy nigdy nie mają pewności, ile wyniesie ich miesięczna rata. Skoro wszystko wydaje się takie proste i banki wykazują się pełną transparentnością, skąd te nieścisłości? Wszystkiemu winien jest WIBOR.

Co wpływa na wysokość kredytu hipotecznego?

Każdy kredyt hipoteczny składa się z kilku parametrów, które mają duży wpływ na finalną wartość, którą musi spłacić kredytobiorca. Na dodatek poziom niektórych elementów często zmienia się w tak długim okresie umowy. Sprawdźmy, z czego składa się kredyt hipoteczny:

• Część kapitałowa – czyli kwota przeznaczona na zakup mieszkania / domu / działki,
• Część odsetkowa:
  • marża banku,
  • stopa procentowa (w przypadku kredytów w złotówkach jest nim WIBOR, dla kredytu udzielonego w franku szwajcarskim, jest nim LIBOR),
  • prowizja,
  • ubezpieczenie,
  • inne opłaty, zgodne z tabelami opłat danego banku.

Stopy procentowe, które obecnie tak zachęcają do zaciągania zobowiązań w bankach, mogą maleć, ale i rosnąć. WIBOR (lub EURIBOR, LIBOR – w zależności od waluty kredytu) nie jest sztywnym wskaźnikiem, oferującym stabilny poziom. W historii zdarzały się sytuacje, w których jego wahania wyniosły nawet kilka punktów procentowych w ciągu miesięcy. Automatycznie wpływało to na wysokość miesięcznych rat. W zależności od wartości całego kredytu, różnice w spłacie mogły sięgać kilku – kilkuset złotych.

WIBOR – kilka słów teorii

Jak już zostało to wspomniane, stopy procentowe WIBOR mogą się zmieniać na przestrzeni okresu kredytowania. Jednak co tak właściwie kryje się pod tym skrótem? Zacznijmy więc od kilku słów teorii. WIBOR to Warsaw InterBank Offered Rate – czyli wspomniana stopa procentowa, po jakiej wartości banki będące uczestnikiem WIBOR udzielają pożyczek innym bankom. Ta wartość jest codziennie (w dni robocze) aktualizowana. Wówczas banki otrzymują informację, na jakich warunkach mogą zaciągnąć dodatkowe zobowiązanie u innych banków, aby zachować płynność finansową i oferować swoje usługi klientom.

Prawie wszystkie oferty banków należących do panelu WIBOR są sumowane, a następnie wylicza się średnią arytmetyczną, która jest obowiązującą stopą WIBOR. Analogicznie sytuacja wygląda w przypadku stóp procentowych dla kredytów w zagranicznych walutach. Warto też zauważyć, że w bankowości, nie istnieje jedna wartość WIBOR – są one różne.

• WIBOR 3M – dla pożyczek z 3-miesięcznym okresem kredytowania.
• WIBOR 6M – dla pożyczek z 6-miesięcznym okresem kredytowania
• Funkcjonują także oznaczenia takie jak: ON, 1T, 2T, 9M itp.

Kredyty hipoteczne a WIBOR

Czy w przypadku kredytów hipotecznych, banki codziennie aktualizują stopy procentowe? Prawdę mówiąc, byłoby to bardzo problematyczne, biorąc pod uwagę, że zdecydowana większość jest podpisywana na wiele lat – nawet do 35. Stąd banki wychodzą z założenia, że stawki WIBOR aktualizują zgodnie z wskaźnikiem WIBOR 3M / 6M. Co to oznacza w praktyce? Przez 3 lub 6 miesięcy stawki procentowe się nie zmieniają, mimo wahań na rynku. Sytuacja może być zarówno korzystna dla kredytobiorcy (w sytuacji, gdy stopy procentowe rosną) lub niekorzystna, gdy te maleją. To w jaki sposób jest aktualizowany WIBOR, banki informują w regulaminie dołączonym do umowy.

Jak stopy procentowe WIBOR wpływają na kredyty hipoteczne?

Rosnące stopy procentowe WIBOR wiążą się z wysokimi ratami, jeżeli te maleją, zmianie ulegnie także miesięczna rata. W najkorzystniejszej sytuacji zawsze znajdą się osoby, które długo spłacają swoją pożyczkę i WIBOR zaczyna powoli maleć. Gdy kredytobiorca w tym czasie dopiero zaczyna procedurę uzyskania takiego finansowania od banku, za kilka miesięcy może znaleźć się w trudnej sytuacji, gdy stopy poszybują w górę, a ten zmierzy się z wyższą niż dotychczas, ratą za swój kredyt.

WIBOR, a rata kredytu hipotecznego

Raty kredytu hipotecznego to nie tylko kapitał, ale i marża połączona ze stopą procentową WIBOR. Stąd każde jej wahanie, czy w górę czy dół, będzie wpływać na wartość miesięcznej raty. Aby dokładnie wyjaśnić, posłużymy się przykładem.

WARTOŚĆ KREDYTU – 200 000 zł
OKRES KREDYTOWANIA – 25 lat
MARŻA BANKU – 2%
WIBOR 6M (oznacza to, że stopa nie zmieni się w ciągu 6 miesięcy) – 2%
Miesięczna rata – 1055,67 zł

Jeżeli stopa procentowa WIBOR po 6 miesiącach się zmieni, zostanie zaktualizowana miesięczna rata. Na jakim poziomie? Już tłumaczymy:

• WIBOR wzrósł do 2,5% – miesięczna rata wyniesie 1111,66 zł (o 55,99 zł więcej)
• WIBOR wzrósł do 3% – miesięczna rata wyniesie 1169,18 zł (o 113,51 zł więcej)
• WIBOR wzrósł do 3,5% – miesięczna rata wyniesie 1228,17 zł (o 172,50 zł więcej)
• WIBOR wzrósł do 4% – miesięczna rata wyniesie 1288,60 zł (o 232,93 zł więcej)

Choć obecnie (stan na 12.03.2020) stopa procentowa WIBOR O/N (overnight) wynosi 1,53%, a WIBOR 6M 1,75%, nie oznacza, że ten stan będzie utrzymywać się przez tak długi okres, jak 25 lat kredytowania. Przykładowo w 2013 roku, ten współczynnik wzrósł do 4%. Stąd zawsze należy się liczyć z tym, że w pewnym momencie miesięczne zobowiązanie będzie wynosić więcej, niż na początku spłacania.

Nazywam się Alicja Małecka, od 18 lat pomagam swoim klientom w realizacji planów związanych z nabyciem lub budową własnej nieruchomości. Początkowo doświadczenie zdobywałam w banku jako specjalista ds. Kredytów Hipoteczny, a od kilkunastu lat jestem niezależnym ekspertem kredytowym i współpracuję z wszystkimi wiodącymi bankami w Polsce. Dzięki temu mogę dopasowywać warunki kredytowania do indywidualnych potrzeb klientów.

Doświadczenie, elastyczność, kompleksowa pomoc i wysoka jakość obsługi - to wszystko sprawia, że większość moich Klientów pochodzi z polecenia.