Blog

Oferta kredytów hipotecznych na rynku bankowym jest bardzo szeroka. Każdy bank komercyjny proponuje obecnie swoim klientom kredyt hipoteczny – jak wybrać najlepszą opcję? Na co zwracać uwagę?

Sprawdź wymagany wkład własny

Zacznij od upewnienia się, jaki jest minimalny wymagany wkład własny, czyli środki, które musisz mieć, by uzyskać kredyt. Wedle litery prawa jest to minimum 20% wartości kredytu, ale istnieje możliwości ubiegania się o kredyt z wkładem jedynie 10%. Warto jednak wiedzieć, że niższy wkład własny oznacza konieczność wykupienia dodatkowego ubezpieczenia, zatem to wyższa rata kredytowa. Jeśli jednak nie masz 20% lub więcej wartości kredytu, to szukaj ofert z opcją obniżenia wkładu własnego.

Wybierz korzystny rodzaj rat

Banki proponują dwa rodzaje rat: malejące oraz równe/stałe. Równe raty nie zmieniają się przez cały okres kredytowania. Odsetki spłacasz w pierwszej fazie kredytowania, a raty kapitałowe są niewielkie. Raty malejące zaś oznaczają, że główną częścią raty jest kapitał, a odsetki są naliczane od pozostałej do spłacenia kwoty. Dlatego pierwsze raty kredytu są zazwyczaj o wiele wyższe niż późniejsze. Trudniej jest też uzyskać kredyt z ratami malejącymi, bo bank wymaga lepszej zdolności kredytowej. Wybierz dany rodzaj rat, zależnie od Twojej sytuacji finansowej i przeliczenia, która opcja bardziej Ci się opłaca.

Sprawdź oprocentowanie

Jedna z najważniejszych kwestii przy kredycie hipotecznym to oprocentowanie kredytu. Wpływa ono bezpośrednio na uiszczaną co miesiąc ratę, bo od niego zależą odsetki kredytowe. Oprocentowanie kredytu wynosi maksymalnie 10%, a wpływ na jego wysokość mają dwie zmienne:

• Marża banku – stała kwota pobierana przez bank za udzielenie kredytu. Zależna jest najczęściej od kwoty kredytu i wysokości wkładu własnego. Można ją zmienić jedynie za zgodą obu stron w formie aneksu do umowy. Często banki oferują niższą marżę przy wyższej prowizji i na odwrót.
• Wskaźnik WIBOR – niezależny od banku wskaźnik wpływający na wysokość oprocentowania, zmienny w czasie.

Sprawdź prowizję

Prowizja to jeden z kosztów kredytowych, pobieranych przez bank. Jej wysokość zależna jest od konstrukcji oferty banku i narzuconej marży. Jeśli bank oferuje niską marżę, czyli oprocentowanie, to zazwyczaj prowizja jest na poziomie 2%, zdarzają się korzystne oferty z prowizją 1% czy nawet mniejszą lub promocją z 0% prowizji.

Poznaj całkowity koszt kredytu

Oprocentowanie i prowizja nie wyczerpują całości kosztów kredytu. Bank może pobierać także dodatkowe opłaty np. za niższy wkład własny, ubezpieczenie, przygotowanie wniosku, wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę etc. Dlatego zawsze porównuj CKK – całkowity koszt kredytu lub RRSO.

Co to jest RRSO?

RRSO to wskaźnik, dzięki któremu łatwo jest porównać kredyty z ich całkowitymi kosztami. Rzeczywista Roczna Stopa Oprocentowania uwzględnia faktyczny koszt kredytu w ujęciu rocznym.

Ustal okres kredytowania

Zwyczajowo okres kredytowania przy hipotece wynosi 30 lat. Możesz jednak zawnioskować o krótszy czas, jeśli stać Cię na wyższą ratę. Zawsze też w trakcie okresu kredytowania możesz nadpłacić kredyt czy spłacić go wcześniej. Zatem, jeśli nie jesteś pewny, czy podołasz finansowo, płacąc wyższą ratę, zdecyduj się na dłuższy okres kredytowania z niższą ratą, a ewentualnie będziesz nadpłacać kredyt w razie dobrej sytuacji finansowej.

Pamiętaj o ubezpieczeniu

Bardzo często banki wymagają wykupienia ubezpieczenia nieruchomości lub/także na życie przy kredycie hipotecznym. To dodatkowe koszty. Sprawdź w ofercie, czy ubezpieczenie jest wymagane, a jeśli tak, to jakie są jego warunki. W niektórych bankach można wykupić je samodzielnie, uposażyć bank i przedstawić do wglądu. Niejednokrotnie jednak opłaca się wykupić ubezpieczenie od banku, razem z kredytem, bo wtedy oferowane są korzystniejsze warunki obu produktów.

Gubisz się w gąszczu ofert bankowych? Nie wiesz, jak skutecznie porównywać kredyty hipoteczne? Skorzystaj z usług eksperta finansowego, który doskonale zna rynek oraz wszelkie kruczki związane z kredytami hipotecznymi. Pomoże Ci wybrać najlepszą ofertę kredytu hipotecznego, dopasowana do Twojej sytuacji finansowej i potrzeb oraz załatwić wszelkie formalności.

Kredyt hipoteczny lub gotówkowy można wziąć z ubezpieczeniem. Taka dodatkowa, nieobowiązkowa usługa ogranicza ryzyko w razie pojawienia się problemów ze spłatą kredytu w wyniku zdarzeń losowych lub problemów zdrowotnych. na czym polega ubezpieczenie kredytu?

Ubezpieczenie kredytu: co to takiego?

Ubezpieczenie kredytu to forma zabezpieczenia spłaty zadłużenia przez ubezpieczyciela w wypadku wystąpienia ściśle określonych sytuacji, które uniemożliwią kredytobiorcy regularne spłacanie rat kredytu. Dotyczyć to może kredytu gotówkowego lub hipotecznego. Najczęściej ubezpieczenie kredytu zakłada przejęcie spłaty części lub całości zadłużenia przez ubezpieczyciela w razie wystąpienia losowych zdarzeń, utraty pracy, problemów zdrowotnych wykluczających pracę zarobkową oraz śmierci kredytobiorcy. Ten ostatni przypadek zabezpiecza rodzinę kredytobiorcy, tak by nie odziedziczyła ona jego długów, których może nie być w stanie spłacić.

Bank zyskuje pewność, że zadłużenie zostanie spłacone, nawet gdy wystąpią zdarzenia uniemożliwiające regulację zobowiązania przez kredytobiorcę.

Ubezpieczenie kredytu gotówkowego

Kredyt gotówkowy rzadziej jest oferowany z ubezpieczeniem niż kredyt hipoteczny. z racji tego, że przyznaje się go na krótszy okres – zazwyczaj do 10 lat – i na mniejsze kwoty, to banki nie czują potrzeby aż tak mocnego zabezpieczenia jego spłaty. z kolei klienci nie przewidują zmiany warunków życiowych w perspektywie 5 czy 10 lat i tym samym uważają, że nie potrzebują ubezpieczenia.

Czy opłaca się brać kredyt gotówkowy z ubezpieczeniem?

Ubezpieczenie kredytu gotówkowego jest polecane tylko dla osób o niestabilnej sytuacji finansowej i przy zadłużeniu na bardzo duże kwoty. w innych przypadkach dopłata za dodatkową usługę ubezpieczenia nie jest opłacalna. Choć zdarzyć się może, że banki będą promować kredyt z ubezpieczeniem i oferować dla niego lepsze warunki, jeśli zależy im na tej formie zabezpieczenia. Wtedy, oczywiście, opłaca się wziąć tańszy kredyt z dodatkowym ubezpieczeniem.

Ubezpieczenie kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny zaciągany jest nawet na 20 czy 30 lat, nierzadko na bardzo wysokie kwoty, dlatego w tym przypadku wzięcie ubezpieczenia ma sens. w tak długiej perspektywie sytuacja zdrowotna czy finansowa kredytobiorcy może ulec zmianie na skutek wypadku, utraty pracy, choroby etc.

Decyzja co do tego, czy wziąć ubezpieczenie do kredytu hipotecznego, leży po stronie klienta. Warto się jednak na polisę zdecydować, tym bardziej że często banki oferują atrakcyjne warunki oferty łączonej, czyli kredytu i ubezpieczenia.

Czy ubezpieczenie jest obowiązkowe?

Z zasady ubezpieczenie do kredytu nie jest obowiązkowe, ale są sytuacje, w których może być wymagane. w przypadku kredytu gotówkowego będzie to niestabilna sytuacja finansowa kredytobiorcy, np. brak stałej pracy. Większość kredytów gotówkowych jest jednak proponowana bez ubezpieczenia. Inaczej ma się sprawa z kredytem hipotecznym.

Podobnie, gdy kredyt bierze osoba samotna, to bank może wymagać wykupienia polisy na życie.

Wysokość składki ubezpieczeniowej

Od czego zależy wysokość składki ubezpieczeniowej przy kredycie? Banki uzależniają ją od:

• rodzaju kredytu,
• okresu spłaty,
• kwoty kredytu,
• sytuacji finansowej kredytobiorcy,
• sytuacji zdrowotnej i rodzinnej kredytobiorcy,
• wysokości wkładu w kredycie hipotecznym,
• wieku kredytobiorcy,
• stabilności zatrudnienia kredytobiorcy.

Rodzaje ubezpieczenia do kredytu

Banki oraz ubezpieczyciele oferują kilka rodzajów ubezpieczenia do kredytu hipotecznego czy gotówkowego:

• Ubezpieczenie na życie. w razie śmierci kredytobiorcy, ubezpieczyciel spłaci pozostałą część zadłużenia. Dzięki temu rodzina nie zostanie z długiem. Wniosek o spłatę zadłużenia składa rodzina kredytobiorcy wraz z przedstawieniem jego aktu zgonu.
• Ubezpieczenie na wypadek choroby lub trwałego inwalidztwa. Ubezpieczyciel spłaci pozostałą część zadłużenia w razie gdy kredytobiorca dozna trwałego uszkodzenia ciała czy inwalidztwa uniemożliwiającego mu wykonywanie pracy zarobkowej. Warunki polisy najczęściej wskazują, że do wypadku czy inwalidztwa nie może dojść na skutek nieodpowiedzialnego zachowania kredytobiorcy, to jest np. uprawiania sportów ekstremalnych czy bycia pod wpływem alkoholu. By uzyskać wsparcie ubezpieczyciela, kredytobiorca powinien złożyć stosowny wniosek wraz z dokumentacją potwierdzającą wystąpienie zdarzenia oraz zaświadczeniem z ZUS-u czy KRUS-u o niezdolności do pracy.
• Ubezpieczenie na wypadek utraty pracy. Taka polisa ochroni na jakiś czas kredytobiorcę w przypadku utraty przez niego pracy. Ubezpieczyciel najczęściej zobowiązuje się do przejęcia spłaty zadłużenia na 6 czy 12 miesięcy. Warunkiem skorzystania z polisy jest ustanie stosunku pracy nie z winy kredytobiorcy lub w wyniku zwolnień dyscyplinarnych oraz złożenie do ubezpieczyciela stosownych dokumentów np. potwierdzenia rejestracji jako osoba bezrobotna, świadectwa pracy.
• Ubezpieczenie nieruchomości. Ten produkt jest standardowo oferowany do kredytu hipotecznego. Banki proponują polisę od partnera ubezpieczeniowego, ale można także przedstawić polisę uzyskaną samodzielnie od wybranego ubezpieczyciela, o ile spełnia ona stawiane przez bank warunki. Polisa na nieruchomość obejmuje ochronę w razie pożaru czy wystąpienia zdarzeń losowych.

Warunki i zakres ubezpieczenia kredytu

Wszystkie warunki i pełen zakres ubezpieczenia kredytu zawarte są w OWU, czyli ogólnych warunkach ubezpieczenia. Koniecznie zapoznaj się z nimi przed podpisaniem umowy. Zwróć uwagę zwłaszcza na wyłączenia odpowiedzialności, czyli sytuacje, w których ubezpieczyciel nie przejmie spłaty zadłużenia w całości lub części.

W gąszczu ofert kredytowych i dodatkowych produktów do nich oferowanych, jak właśnie ubezpieczenia, łatwo się pogubić. Warto zasięgnąć pomocy profesjonalnego i doświadczonego pośrednika kredytowego, który podpowie, kiedy opłaca się wziąć kredyt z ubezpieczeniem oraz na co zwracać uwagę w OWU.

Kredyt hipoteczny to poważne zobowiązanie, do zaciągnięcia którego trzeba odpowiednio się przygotować. Niestety, często zdarza się, że kredytobiorcy nierozważnie podchodzą do procesu wnioskowania o kredyt hipoteczny i popełniają błędy, które mogą ich słono kosztować. Czego unikać? Jakie są największe błędy, które możesz popełnić przy zaciąganiu kredytu hipotecznego? Sprawdź!

1. Brak wkładu własnego

Rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego wskazują, że wymagane jest 20% wkładu własnego przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny. W niektórych bankach jest możliwość zmniejszenia wkładu do 10%, ale przy wykupieniu dodatkowego ubezpieczenia.

Zanim zaczniesz wnioskować o finansowanie, przelicz swoje oszczędności i sprawdź, czy w ogóle stać Cię na kredyt hipoteczny.

2.Zbyt pochopne podpisanie umowy przedwstępnej

Umowę przedwstępną należy podpisać tylko wtedy, gdy dobrze sprawdziło się zdolność i wiarygodność kredytową. Innymi słowy, jedynie wtedy, gdy jest realna szansa na uzyskanie finansowania. Co więcej, trzeba zostawić odpowiednio dużo czasu na finalizację transakcji. Bank ma do 21 dni na wydanie decyzji kredytowej, zdarza się jednak, że procedura się wydłuża, bo konieczne jest, np. dostarczenie nowych dokumentów. Zalecane jest by wskazać minimum 8 tygodni w umowie przedwstępnej na sfinalizowanie kupna nieruchomości.

3. Składanie wniosku kredytowego w zbyt małej lub zbyt dużej liczbie banków

Zarówno złożenie wniosku kredytowego w zbyt małej, jak i zbyt dużej liczbie banków ma swoje minusy. Złożenie wniosku tylko w jednym czy dwóch bankach może zamknąć drogę do znalezienia dobrej oferty. Różnice między propozycjami banków potrafią być znaczne, a ponadto każdy bank ma inne standardy dotyczące wyliczania zdolności kredytowej. W jednym banku decyzja może być odmowna, w innym zaś pozytywna.

Z kolei złożenie wniosku w 5 czy 10 bankach źle rzutuje na wiarygodność kredytową klienta. Każde zapytanie do Biura Informacji Kredytowej jest tam odnotowane. Jeśli pracownik banku zobaczy, że zapytań było już kilka, może uznać, że kredytobiorca jest bardzo niepewny, czy otrzyma kredyt i na wszelki wypadek składa wnioski gdzie popadnie.

4. Składanie wniosku tylko w swoim banku

Klienci ufają, że to właśnie ich bank, w którym mają konto od lat, zaproponuje im najlepszą ofertę. Niestety, nie jest to regułą. Banki szukają nieustannie nowych klientów i to właśnie im zazwyczaj oferują najlepsze warunki.

5. Zatajanie informacji lub podawanie nieprawdziwych informacji we wniosku kredytowym

Zatajanie informacji, podawanie nieprawdziwych danych we wniosku to bardzo poważny błąd, który może skutkować odpowiedzialnością karną. Jeśli bank dowie się, że dane we wniosku nie odpowiadają rzeczywistości ma prawo:

• Odmówić przyznania kredytu;
• Wystawić notę o próbie wyłudzenia kredytu, która zablokuje możliwość uzyskania finansowania na wiele lat;
• Zgłosić sprawę do prokuratury, bo zgodnie z art. 297 Kodeksu karnego za stwierdzanie nieprawdy we wniosku kredytowym grozi od 3 miesięcy do 5 lat kary pozbawienia wolności.

Ponadto klient, który zatai pewne informacje, np. o zobowiązaniach, wydatkach, będzie mieć później problem z realną spłatą kredytu, bo wyliczona zdolność kredytowa będzie nieadekwatna do jego sytuacji finansowej.

6. Pobieżne czytanie umowy kredytowej

Umowa kredytowa ma nierzadko kilkanaście stron. Trzeba jednak poświęcić kilka godzin i dokładnie ją przeczytać. To właśnie w tej umowie zawarte są wszystkie warunki, opłaty, prowizje. Szczególnie zwróć uwagę na:

• Tabelę opłat i prowizji, w tym opłaty za wcześniejszą całkowitą lub częściową spłatę;
• Warunki możliwości podwyższenia oprocentowania przez bank;
• Wymagane dodatkowe zabezpieczenia spłaty;
• Wysokość ubezpieczenia pomostowego i okres, przez jaki trzeba je opłacać;
• Dodatkowe produkty wymagane przy wzięciu kredytu, np. ubezpieczenie na życie.

7. Sprawdzanie tylko marży w ofercie

Marża kredytu hipotecznego to ważny parametr, który wpływa na oprocentowanie. Jednak to nie jedyny koszt. Do tego dochodzą, np. prowizja za udzielenie kredytu, koszt wymaganych ubezpieczeń, opłaty za obowiązkowe dodatkowe produkty.

• Tabelę opłat i prowizji, w tym opłaty za wcześniejszą całkowitą lub częściową spłatę;
• Warunki możliwości podwyższenia oprocentowania przez bank;
• Wymagane dodatkowe zabezpieczenia spłaty;
• Wysokość ubezpieczenia pomostowego i okres, przez jaki trzeba je opłacać;
• Dodatkowe produkty wymagane przy wzięciu kredytu, np. ubezpieczenie na życie.

8. Zbytnie ufanie rankingom kredytów

Klienci czasem lubią iść na skróty. Zamiast dokładnie przejrzeć oferty banków czy skorzystać z pomocy pośrednika kredytowego, podejmują decyzję o tym, gdzie złożyć wniosek kredytowy, na podstawie rankingów w Internecie. Warto wiedzieć, że takie rankingi opierają się zazwyczaj na jednym parametrze, nie biorą pod uwagę wszystkich aspektów oferty, co bardzo zniekształca dane. Trzeba też sprawdzić, na czyje zlecenie zostały wykonane, bo nie zawsze są to obiektywne zestawienia. Lepiej podchodzić do nich z rezerwą.

Jak uniknąć wszystkich tych błędów? Bądź rozważny, nie działaj pochopnie i sprawdzaj wszystko dwa razy – ofertę, warunki, umowę, zdolność i wiarygodność kredytową. Jeśli proces wnioskowania o kredyt hipoteczny wydaje Ci się przytłaczający lub nie masz czasu, by się nim zająć, poproś o pomoc eksperta kredytowego. Taki specjalista udzieli Ci wsparcia na każdym etapie ubiegania się o kredyt hipoteczny. Zapraszam do kontaktu!

Ekspert kredytowy, czy też pośrednik kredytowy, to specjalista z wiedzą finansową, który pomaga wybrać najlepszą ofertę kredytową na rynku. Na podstawie analizy zdolności kredytowej klienta podpowie on najlepsze możliwe rozwiązanie, a przy okazji rozwieje wszelkie wątpliwości związane z kredytem. Jak wygląda spotkanie z takim ekspertem? Jak się do niego przygotować?

Spotkanie z pośrednikiem kredytowym

W pierwszej kolejności ekspert kredytowy zapoznaje się z Twoimi potrzebami jako klienta szukającego dłużnego finansowania – jakiego rodzaju kredyt chcesz uzyskać i na jakich zasadach? Pośrednicy pomagają w wybraniu oferty kredytu hipotecznego, gotówkowego czy konsolidacyjnego. Szczególnie ten pierwszy rodzaj kredytu jest na tyle skomplikowany, a przy tym wiążący na wiele lat i na spore kwoty, że warto skorzystać przed jego zaciągnięciem z pomocy specjalisty.

Dzięki temu będzie w stanie określić, jaka wysokość finansowania jest możliwa do uzyskania i jaką ratę będziesz w stanie pokryć co miesiąc, a także jak wysoki wkład własny możesz wnieść.

Po analizie Twojej zdolności kredytowej i oczekiwań oraz porównaniu ich z kryteriami stawianymi przez banki, ekspert kredytowy przedstawi ofertę kredytu lub pożyczki dopasowaną do Twoich potrzeb i możliwości. Oczywiście ofert może być kilka, z różnych banków. Wybierasz jedną z nich, a następnie pozostaje tylko dopełnienie formalności, w czym również wsparciem służy ekspert kredytowy.

Zadawaj dobre pytania

Spotkanie z pośrednikiem kredytowym nie powinno być jednostronne – klient powinien zadawać pytania, by jak najlepiej zrozumieć specyfikę danego instrumentu finansowego i podjąć dobrą decyzję przy wyborze finansowania.

Sprawdzaj nie tylko łączną kwotę kredytowania, ale też wysokość części kapitałowej i odsetkowej w racie, a porównując kredyt, pytaj o RRSO i całkowity koszt kredytu. Przy ubieganiu się o kredyt hipoteczny zwróć uwagę na to, czy ekspert przedstawia Ci dodatkowe opłaty – np. za ubezpieczenie, niższy wkład własny, wycenę rzeczoznawcy, czy produkty bankowe komplementarne, które jesteś zobligowany wziąć razem z kredytem. Nie zapominaj o prowizji bankowej, która może być sporym jednorazowym kosztem.

Kiedy warto umówić się z pośrednikiem kredytowym?

Z usług pośrednika kredytowego korzystaj w sytuacji, gdy:

• Nie masz czasu samodzielnie przeglądać i porównywać ofert kredytów w różnych bankach;
• Nie masz żadnej wiedzy o funkcjonowaniu kredytu, ani czasu by się dokształcać w tej kwestii;
• Masz skomplikowaną strukturę dochodów i rozchodów, co sprawia, że samodzielnie nie umiesz określić, jaka jest Twoja zdolność kredytowa;
• Nie wiesz, jaki rodzaj kredytu jest Ci potrzebny lub czy ogóle jest możliwe uzyskanie finansowania, np. konsolidacyjnego, w Twoim przypadku, zatem potrzebujesz porady eksperta.

Przygotuj się do spotkania z ekspertem kredytowym

Aby spotkanie z ekspertem kredytowym przebiegło sprawnie i efektywnie, musi on mieć dostęp do danych dotyczących Twojej obecnej sytuacji finansowej.

Nie muszą być to dokładne liczby, wystarczą przybliżone dane na poczet pierwszego wyliczenia Twojej zdolności kredytowej. Zastanów się też, jakim wkładem własnym możesz dysponować, jeśli chcesz uzyskać kredyt hipoteczny. Aktualnie prawo wymaga 20% wkładu własnego kwoty kredytowania, przy niższym wkładzie konieczne jest opłacanie dodatkowego ubezpieczenia. Wkład własny nie może być niższy niż 10% kwoty kredytu.

Możesz także przejrzeć wstępnie oferty banków, by zorientować się, jakie jest zazwyczaj proponowane oprocentowanie i inne warunki. Dzięki temu będziesz lepiej przygotowany do rozmowy z ekspertem kredytowym o wyborze konkretnej oferty.

W czym pomoże Ci ekspert kredytowy?

Pośrednik kredytowy pomoże Ci w:

• Wyliczeniu zdolności kredytowej;
• Dobraniu formy finansowania do potrzeb i wymagań;
• Wyborze konkretnej oferty kredytu hipotecznego, konsolidacyjnego, gotówkowego dopasowanej do możliwości finansowych;
• Wypełnieniu i złożeniu wniosku kredytowego oraz zebraniu niezbędnych dokumentów;
• Negocjacjach z bankami;
• Kontaktach z rzeczoznawcą, księgową czy innymi ekspertami, jeśli zajdzie taka konieczność (szczególnie w przypadku ubiegania się o kredyt firmowy);
• Zrozumieniu zapisów umowy przedwstępnej w przypadku kupna nieruchomości.
• Analizie i zrozumieniu zapisów umowy kredytowej.

Dobry ekspert kredytowy będzie Ci też asystował na etapie podpisania umowy kredytowej, uruchomienia kredytu i w dalszych czynnościach, do których zobowiązany jest klient po uzyskaniu kredytu (np. zmiany we wpisach ksiąg hipotecznych). Od tego pierwszego spotkania nawiązać się może długofalowa współpraca, w czasie której pośrednik kredytowy przeprowadzi Cię krok po kroku przez proces ubiegania się o kredyt.

Zaciągnięcie kredytu hipotecznego to poważna życiowa decyzja. Takie zobowiązanie jest zazwyczaj na około 30 lat i wymaga regularnego spłacania dość wysokich kwot. Dlatego nie należy się spieszyć z wyborem oferty, a także poświęcić czas na przygotowanie do kredytu hipotecznego. Dzięki temu sam proces wnioskowania będzie dla Ciebie bardziej zrozumiały i podejmiesz właściwą decyzję, zgadzając się na kredyt na sensownych warunkach i bez drakońskich marży bankowych czy przepłacania za niepotrzebne dodatkowe usługi. Jak krok po kroku przygotować się na wzięcie kredytu hipotecznego?

Przygotuj się merytorycznie

Jeśli tematyka finansów i bankowości nie jest Ci bliska, zacznij od dokształcenia się w zakresie funkcjonowania kredytów hipotecznych i warunków ich udzielania. Możesz zerknąć na artykuły w Internecie, obejrzeć filmiki czy posłuchać podcastu, albo po prostu poprosić doradcę kredytowego o krótki kurs wiedzy w pigułce.

Określ swój budżet i możliwości finansowe

Rata kredytu hipotecznego dość mocno obciąży Twój miesięczny budżet – to kwoty rzędu kilkuset złotych, czy nawet powyżej tysiąca, zależnie od sumy kredytu. Niespłacanie rat może mieć bardzo przykre konsekwencje, bo jest on zabezpieczony wpisem na hipotece. Oznacza to, że w przypadku nieregulowania należności, bank ma prawo zająć Twoją nieruchomość. Dlatego dokładnie musisz wyliczyć, na jaką wysokość raty możesz sobie pozwolić, czyli inaczej, ile maksymalnie możesz pożyczyć i na jaką nieruchomość Cię stać. Potrzebujesz także wolnych środków na wkład własny, a ich wysokość wpływa na określenie przedziału cenowego nieruchomości, na jaki możesz sobie pozwolić.

Analizując swoje możliwości finansowe, weź pod uwagę:

• Miesięczne przychody, czyli wpływy na konto z tytułu zatrudnienia, a także inne źródła dochodu, jeśli takowe masz.
• Miesięczne wydatki to zobowiązania stałe wynikające ze spłaty innych kredytów, opłaty za media, rachunki etc.
• Posiadane oszczędności, które mógłbyś przeznaczyć na wkład własny.

Sprawdź wiarygodność kredytową

Bank sprawdzi Twoją wiarygodność kredytową podczas analizy wniosku o kredyt hipoteczny. Jednak by nie marnować czasu na składanie wniosku, w sytuacji gdy masz nikłe szanse na kredyt, sam najpierw wygeneruj raport z BIK. Biuro Informacji Kredytowej zawiera dane o Twoich wszystkich obecnych kredytach i historię ich spłat, a także ewentualne wpisy o zaleganiu ze spłatą zobowiązań, datowane nie wcześniej niż pięć lat wstecz.

Na co banki szczególnie zwracają uwagę? Przede wszystkim, musisz mieć jakąkolwiek historię kredytową, czyli kredyt, linię debetową, kartę kredytową, zakupy na raty etc. Po drugie, liczy się to, czy spłacasz zobowiązania na czas, a także Twój scoring kredytowy wyrażany w punktach.

Wiarygodność kredytowa – jak ją poprawić?

Zanim zawnioskujesz o kredyt hipoteczny:

• Jeśli nie masz historii kredytowej, weź limit w banku, kup drobną rzecz na raty, zaaplikuj o kartę kredytową etc. Zrób cokolwiek, by mieć wpis w BIK.
• Upewnij się, że spłacasz kredyty na czas, a jeśli masz jakieś zaległości, natychmiast je ureguluj.
• Postaraj się zmniejszyć swoje dotychczasowe zobowiązania, np. regulując wcześniej jakieś niewielkie sumy pozostałe do spłaty.
• Zamknij limity na koncie, karty kredytowe i inne rozwiązania, z których już nie korzystasz. Banki patrzą na wysokość limitu, niezależnie od tego, czy jest wykorzystywany, czy nie.

Przygotowując się do kredytu hipotecznego wylicz zdolność kredytową

Każdy bank ma swoje formuły na wyliczenie zdolności kredytowej. Zasadniczo jednak analizowane są przychody, zobowiązania i koszty życia, by stwierdzić, czy klient będzie miał wolne środki do spłaty raty co miesiąc. W tym punkcie zatem robisz to samo, co przy analizie możliwości finansowych. Pamiętaj także o liczbie osób na utrzymaniu w gospodarstwie domowym, o co będzie pytać Cię bank.

Przejrzyj oferty

Po przejściu tych kilku kroków przygotowania do kredytu hipotecznego, będziesz już gotowy na przejrzenie ofert. Koniecznie zrób rozeznanie na całym rynku bankowym, nie tylko w swoim banku. To mit, że klienci danego banku dostają najlepsze warunki kredytu hipotecznego. Druga sprawa, na którą powinieneś być wyczulony, to analizowanie ofert jedynie po wysokości raty. Niestety nie jest to miarodajny wskaźnik, bo do raty może dojść wiele dodatkowych kosztów, np. obowiązkowego ubezpieczenia, opłaty za dodatkowe produkty bankowe, które będziesz musiał wziąć np. w ramach skorzystania z promocji itd.

Przygotuj dokumentację do kredytu hipotecznego

Przygotowując się do złożeniu wniosku, możesz powoli kompletować dokumenty potrzebne do złożenia wniosku o kredyt hipoteczny, to znaczy:

1. Zaświadczenie o zatrudnieniu i wysokości zarobków z miejsca pracy (każdy bank ma swój druk).
2. Rozliczenie podatkowe za poprzedni rok.
3. Wyciąg z rachunku bankowego, na które wpływa Twoje wynagrodzenie.
4. Umowa przedwstępna nabycia nieruchomości, na którą chcesz wziąć kredyt hipoteczny.

Przygotowanie do kredytu hipotecznego wydaje się czasochłonnym i trudnym procesem? Niestety takie jest, ale wysiłek na pewno warty jest zachodu. W końcu chodzi o Twoje pieniądze i Twoją nieruchomość, a perspektywa kredytowania jest niemal na całe życie. Nie musisz sam zajmować się tym wszystkim, jeśli nie czujesz się na siłach – skorzystaj z pomocy doświadczonego eksperta kredytowego. Z jego wsparciem uda Ci się wybrać najlepszą dla siebie opcję kredytową, a przy tym zaoszczędzisz czas i, być może, także pieniądze.

Kredyt hipoteczny najczęściej zaciąga się na zakup mieszkania bądź domu. Opiewa on na wysokie kwoty z uwagi na wysokie ceny nieruchomości oraz bardzo długi okres kredytowania – najczęściej 30 lat. Bardzo ważne jest zatem dokładne przemyślenie wyboru oferty kredytu hipotecznego, bo to zobowiązanie niemal na całe życie. Wygórowane opłaty mogą znacząco zwiększyć ratę, a niekorzystne zapisy w umowie kredytowej uczynić ewentualną wcześniejszą spłatę mało opłacalną. Na co zwrócić uwagę przy kredycie hipotecznym?

Ustal wysokość wkładu własnego

Zanim zaczniesz szukać dobrej oferty kredytu hipotecznego, zastanów się, jaki możesz mieć wkład własny na zakup nieruchomości. Niestety, nie ma możliwości sfinansowania całości wartości mieszkania czy domu przez bank – obecnie, wedle prawa, wymagane jest co najmniej 20% wkładu własnego kredytobiorcy. Niektóre banki mają ofertę z 10% wkładem własnym, wiąże się to jednak z wykupieniem dodatkowego ubezpieczenia niskiego wkładu. Ponadto, bank może narzucić wyższą marżę w zamian za niższy wkład własny. Warto też pamiętać, że im wyższy wkład własny, tym lepsza pozycja do negocjacji z bankiem warunków kredytu, bo wiąże się to z mniejszym ryzykiem jego udzielenia.

Wybierz rodzaj rat

Na co zwracać uwagę przy kredycie hipotecznym, zanim dokona się wyboru banku? Kolejną kwestią do przemyślenia jest rodzaj rat – bank może zaproponować równe lub malejące:

• Raty równe cechują się zmiennością proporcji wysokości kapitału i odsetek od niego naliczanych. Początkowo odsetki są większą częścią raty, ale im dłużej spłacasz kredyt, tym zwiększa się udział kapitału. Taki kredyt jest droższy, bo kapitał spłacany jest wolniej niż w przypadku rat malejących. Jednak na początku okresu kredytowania rata jest niższa i dzięki temu można zyskać lepszą zdolność kredytową.
• Raty malejące mają niezmienny udział części kapitałowej przez cały okres kredytowania, przez co początkowo odsetki są wyższe. Im dłużej jednak spłacasz kredyt, tym raty są mniejsze, bo maleje kapitał do spłaty. Pierwsze lata kredytowania cechują się wyższą ratą, dlatego wymagana jest w tym przypadku lepsza zdolność kredytowa niż przy racie równej.

Opłaty przy kredycie hipotecznym: na co zwrócić uwagę?

To, co oczywiście najbardziej interesuje kredytobiorcę, to wysokość opłat za udzielenie kredytu. Banki naliczają oprocentowanie, a do tego prowizję, ubezpieczenie i – niejednokrotnie – inne dodatkowe opłaty. Ważne jest, by sprawdzić je wszystkie i poznać całkowity koszt kredytu hipotecznego. Na co zwrócić uwagę w kwestii opłat? Sprawdźmy:

Oprocentowanie

Oprocentowanie kredytów skutkuje naliczaniem co miesiąc odsetek – to koszt występujący przez cały okres kredytowania. Przeważająca większość banków w Polsce oferuje zmienne oprocentowanie kredytów hipotecznych oparte o zmienną stawkę procentową WIBOR i stałą marżę banku. Banki najczęściej stosują stawkę WIBOR 3M, aktualizowaną co kwartał i WIBOR 6M, aktualizowaną raz na pół roku – to, jak dokładnie dochodzi do zmiany oprocentowania, powinno być zapisane w umowie kredytu.

Prowizja

Prowizja jest opłatą jednorazową, wyrażoną procentowo w stosunku do kwoty udzielonego kredytu. Zazwyczaj waha się w zakresie od 0% do 3,5%. W przypadku wysokich wartości nieruchomości, prowizja może stanowić poważne obciążenie, tym bardziej, że na początku uruchomienia kredytu trzeba też uiścić wkład własny. Banki zgadzają się często, by skredytować prowizję, aby ułatwić kredytobiorcy jej spłatę. Warunkiem jest wystarczająca wartość zabezpieczenia.

Ubezpieczenie

W ramach umowy kredytu hipotecznego zawierane są różnego rodzaju ubezpieczenia – niektóre są obowiązkowe, inne zależą od warunków kredytowania i sytuacji kredytobiorcy:

• Ubezpieczenie nieruchomości jest wymagane przez każdy bank i często oferowane w pakiecie. Po kilku latach można zrezygnować z usług banku i samodzielnie wykupić polisę na nieruchomość, jednak konieczne jest wtedy dokonanie cesji praw z tytułu ubezpieczenia na bank.
• Ubezpieczenie pomostowe – stosowane od momentu udzielenia kredytu do chwili wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Niezbędne w przypadku finansowania nieruchomości z rynku pierwotnego, która jeszcze nie została wybudowana i tym samym bank nie może wpisać się do jej księgi wieczystej. Składka na ubezpieczenie jest naliczana jako stała opłata przez dany okres lub doliczana do marży banku.
• Ubezpieczenie na życie, które jest obowiązkowe w przypadku, gdy o kredyt stara się singiel, ale traktowane jako opcja dla par wnioskujących o kredyt. Banki proponują czasem lepsze warunki kredytowe czy niższe opłaty, gdy kredytobiorca zdecyduje się na zakup polisy na życie, dzięki której w razie jego śmierci kredyt zostanie spłacony przez ubezpieczyciela.
• Ubezpieczenie od utraty pracy – dość rzadko stosowane. Polega na tym, że w razie utraty dochodów z tytułu stosunku pracy, ubezpieczyciel spłaca kredyt przez kilka czy kilkanaście miesięcy.

Inne opłaty

Banki mogą też naliczyć inne, mniej standardowe opłaty, np. za wycenę nieruchomości przez rzeczoznawcę, za przewalutowanie kredytu, za monity bankowe czy za rozpatrzenie wniosku (raczej już nie jest stosowana przez polskie banki). Wszystkie opłaty muszą być wyraźnie wskazane w umowie kredytowej.

Sprawdź CKK i RRSO!

Jak odnaleźć się w tym gąszczu opłat i skutecznie porównywać oferty różnych banków? Najlepiej jest kierować się wartościami takimi jak:

1. CKK, czyli całkowity koszt kredytu wraz ze wszystkimi opłatami i odsetkami.
2. RRSO, czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania – faktyczny koszt kredytu w ujęciu rocznym. To wyrażenie procentowe CKK.

Kredyt hipoteczny: na co uważać w warunkach umowy?

Umowa kredytu hipotecznego, poza transparentnym wykazem opłat, zawiera dokładne warunki spłaty kredytu hipotecznego. Na co uważać? Istotne są przede wszystkim zapisy dotyczące:

• Wakacji kredytowych – ewentualna możliwość zawieszenia, np. raz w roku spłaty raty kapitałowej (odsetki będą zawsze wymagane).
• Karencji, czyli odroczenie w rozpoczęciu spłaty kapitałowej, np. na rok czy dwa lata. W tym czasie pobierane są jedynie odsetki.
• Wcześniejszej spłaty kredytu. Według prawa, banki mogą wymagać uiszczenia dodatkowej prowizji za wcześniejszą spłatę kredytu jedynie przez pierwsze trzy lata od podpisania umowy i w wysokości nieprzekraczającej 3% spłaconej przed terminem sumy.

Czy można negocjować z bankiem?

Na koniec jeszcze jedna wskazówka – nie wahaj się negocjować z bankiem. Przedstawione oferty nie są nigdy ostateczne i można wynegocjować niższą prowizję czy marżę. Choć, oczywiście, nie ma nic za darmo i w zamian bank może wymagać zakupu dodatkowego produktu. Jeśli jednak potrzebujesz karty kredytowej czy dodatkowego konta, warto się skusić, jeśli miałoby to obniżyć koszty kredytu hipotecznego. Z czasem z dodatkowych usług możesz zrezygnować, a tańszy kredyt będziesz spłacać przez długie lata.

W negocjacjach, jak i w całym procesie wnioskowania o kredyt hipoteczny, nie do przecenienia jest wsparcie eksperta kredytowego, który jest rozeznany w ofertach banków i pomaga wybrać najlepszą opcję dla kredytobiorcy.

Przeniesienie kredytu hipotecznego wbrew pozorom nie jest takim rzadkim zjawiskiem. Kredytobiorcy coraz częściej korzystają z tego rozwiązania, aby maksymalnie zmniejszyć koszty kredytu. Przeniesienie hipoteki do innego banku może mieć też zupełnie inny cel.

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku

Eksperci finansowi twierdzą, że zaciągając kredyt hipoteczny nawet na 30 lat, powinniśmy co jakiś czas (najlepiej co 5 lat) analizować jego opłacalność. Sytuacja na rynku ofert bankowych potrafi zmieniać się bardzo szybko, dlatego już po kilku latach może okazać się, że oferta, którą dostaliśmy podczas kupowania mieszkania, teraz nie jest już taka atrakcyjna na tle aktualnych propozycji konkurencji. Warto mieć świadomość, że biorąc kredyt na wiele lat, nie musimy być związani tylko z jednym bankiem.

Czy można przenieść kredyt hipoteczny?

Zasadniczo prawie każdy kredyt hipoteczny można przenieść do innego banku, pod warunkiem, że był on terminowo spłacany. W niektórych przypadkach pojedyncze, niewielkie opóźnienie może nie być przeszkodą do wykonania takiej czynności, jednak zawsze należy pilnować regularności spłacania rat.

Niestandardowy powód przeniesienia kredytu hipotecznego do innego banku

Wbrew pozorom z opcji zmiany banku przy kredycie hipotecznym korzystają nie tylko osoby, które nadzorują swoje finanse i chcą płacić jak najmniej. Są to też Ci kredytobiorcy, którzy przewidują, że w niedługim czasie będą mieć problem ze spłatą zobowiązania.

Przenosząc kredyt hipoteczny do innego banku można przede wszystkim zmienić wysokość comiesięcznej raty (na niższą), wydłużając okres kredytowania.

Jak przenieść kredyt hipoteczny do innego banku?

Proces przeniesienia zobowiązania finansowego do innego banku jest podobny do ubiegania się o standardowy kredyt hipoteczny. Pierwszym krokiem powinno być uzyskanie od obecnego banku zaświadczenia o kredycie, w którym zawarte są najważniejsze informacje o aktualnym kredycie. Znajdować się w nim będą m.in. wysokość kredytu pozostała do spłaty, numer rachunku technicznego do spłaty zadłużenia oraz ważna informacja dla nowego kredytodawcy, iż po spłacie kredytu bank wyrazi zgodę na wykreślenie hipoteki.

Z uzyskanym dokumentem należy udać się do nowego, wcześniej wybranego banku lub do eksperta kredytowego który poprowadzi cały proces refinansowania kredytu. Decyzja o tym, jaki to będzie bank nie powinna być przypadkowa. Należy wybrać ten, który na daną chwilę będzie miał najlepszą ofertę.

Po wyborze nowego banku, trzeba skompletować dokumenty finansowe dotyczące swoich aktualnych dochodów, dokumenty nieruchomości która stanowi zabezpieczenie kredytu oraz wypełnić formularze bankowe. Następnie oczekujemy na decyzję Banku, co może potrwać 2-5 tygodni. Może okazać się, że nowy bank nie wyrazi zgody na przeniesienie zobowiązania. Jednak przy pozytywnej decyzji kredytowej sprawy nabiorą rozpędu. Po podpisaniu umowy kredytowej, nowy bank spłaci zobowiązanie w dotychczasowym banku, w którym będziemy musieli dopilnować formalności zamknięcia kredytu i odebrać zaświadczenie o spłacie kredytu oraz zgodę banku na wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej. Następnie będziemy zobowiązani do złożenia w sądzie wniosku o wykreślenie starej hipoteki i wpisanie na jej miejsce nowej (z nowego banku).

Myśląc o przeniesieniu kredytu do nowego banku dobrze jest skorzystać z porady doradcy kredytowego, który pomoże nam określić czy jest to odpowiedni moment na taki ruch. Warto poczekać na dobry czas, gdy np. marża w nowy banku będzie niższa niż w obecnym. Wówczas taka operacja stanie się dla nas maksymalnie opłacalna finansowo.

Przeniesienie kredytu hipotecznego do innego banku jest też często praktykowanym rozwiązaniem, gdy małżeństwo ze wspólnym kredytem rozwodzi się i chce podzielić swój majątek.

Nie każdy może skorzystać z przeniesienia kredytu do nowego banku. Za dwa podstawowe warunki uznaje się: zdolność kredytową oraz odpowiedni poziom LTV – czyli stosunek kwoty kredytu do wartości nieruchomości. Po spełnieniu tych dwóch wymogów ma się dużą szansę na powodzenie.

W czasach ogromnych zmian gospodarczych w kraju i na świecie coraz więcej osób zastanawia się nad innym zagospodarowaniem własnego majątku i posiadanych oszczędności. Niektórzy zmieniają sposób lokowania wolnych środków, a inni rozważają np. sprzedaż mieszkania z kredytem. Jednak najpierw warto zadać sobie pytanie: czy taką nieruchomość można w ogóle spieniężyć?

Jak sprzedać mieszkanie z kredytem?

Kupując mieszkanie na kredyt hipoteczny bardzo często towarzyszy nam przekonanie, że do momentu całkowitej spłaty zadłużenia ta nieruchomość jest bardziej banku niż nasza. To powszechna opinia, ale tak naprawdę kredytobiorca ma sporą swobodę podejmowania decyzji w zakresie zakupionej nieruchomości. Może nie tylko zdecydować o przeniesieniu kredytu hipotecznego do innego banku, który na przykład aktualnie daje o wiele lepsze warunki. Ma też możliwość sprzedaży mieszkania pomimo ciążącej na nim hipoteki.

Sprzedaż mieszkania przed upływem okresu kredytowania jest możliwa, ale często obarczona pewnymi warunkami. Zazwyczaj bank udzielający kredytu musi wyrazić zgodę na wykonanie takiej operacji.

Co musisz wiedzieć przed sprzedażą mieszkania z hipoteką?

Warto przede wszystkim zastanowić się nad wyborem odpowiedniej opcji sprzedaży. Istnieje kilka sposobów zbycia mieszkania z kredytem (np. samodzielnie lub poprzez biuro nieruchomości). Dodatkowo należy pamiętać, że kredytobiorca musi spełnić pewne warunki, aby taka czynność pod względem prawnym była w ogóle możliwa do przeprowadzenia.

Pierwszym krokiem powinno być uzyskanie z banku aktualnego zaświadczenia o wysokości zadłużenia z tytułu kredytu mieszkaniowego. Dokument zawiera szereg istotnych informacji, jak np. wysokość kwoty kredytu pozostałej do spłaty, wraz z ewentualnymi prowizjami za wcześniejszą spłatę, termin spłaty, numer rachunku technicznego do spłaty czy zgodę banku na jednorazową spłatę wierzytelności. Ważne z punktu widzenia przyszłego kupującego jest także oświadczenie banku, w którym zgadza się on na niezwłoczne wykreślenie hipoteki po spłacie długu. Należy jednak pamiętać, że wspomniane oświadczenie nie jest bezterminowe. To tzw. promesa, która obowiązuje przez 30 dni od daty wydania.

Kolejnym ważnym dokumentem jest umowa przedwstępna, którą właściciel mieszkania podpisał z osobą zainteresowaną zakupem. Jest ona niezbędna do tego, aby promesa mogła zostać zrealizowana.

Po zdobyciu powyższych dokumentów następuje właściwa sprzedaż mieszkania z hipoteką, która obydwa się poprzez spisanie umowy sprzedaży nieruchomości u notariusza. W takim dokumencie będą zawarte wszystkie istotne warunki związane ze spłatą kredytu lub ustanowieniem nowej hipoteki. Ostatnim krokiem jest przekazanie do rąk kupującego dokumentu ze zgodą na zwolnienie hipoteki wydawanego przez bank.

Planując sprzedaż mieszkania z kredytem, warto pamiętać o tym, że po udanej transakcji nie trafi do naszych rąk pełna kwota ze sprzedaży. Część z niej w pierwszej kolejności pójdzie na spłatę hipoteki, a tylko pozostałe środki zostaną do naszej dyspozycji.

Istotne z punktu widzenia właściciela mieszkania w kredycie jest także to, że decydując się na zbycie takiej nieruchomości, trzeba również przeanalizować kwestię podatku dochodowego. Nieruchomość, która została zakupiona stosunkowo niedawno (mniej niż 5 lat temu) i zostanie sprzedana, doprowadzi do powstania konieczność zapłaty 19 proc. podatku PIT. Na szczęście można tego uniknąć, przeznaczając pieniądze ze sprzedaży na własne cele mieszkaniowe. Takim celem może być także spłata kredytu bankowego na zakup własnego mieszkania lub na zakup kolejnej nieruchomości dla siebie.

Jak sprzedać dom z hipoteką?

Proces sprzedaży domu z hipoteką nie różni się od wyżej opisanego.

Hossa na rynku nieruchomości sprawia, że coraz więcej klientów zwraca się do doradców z pytaniem, czy można sprzedać mieszkanie z kredytem. Dla wielu z nich taka operacja oznacza rzeczywisty zarobek, ponieważ istnieje możliwości szybkiego zbycia nieruchomości za kwotę o wiele wyższą niż cena zakupu. Jeżeli aktualnie zastanawiasz się nad takim rozwiązaniem, to skontaktuj się z doświadczonym ekspertem kredytowym, które bezpiecznie przeprowadzi Cię przez cały proces.

W razie pytań zapraszam do kontaktu.

Czy kredyt hipoteczny dla singla jest możliwy? W jaki sposób bank weryfikuje zdolność kredytową? Jakiej wysokości wkładem własnym trzeba dysponować? Czy współkredytobiorca może pomóc?

Większość marzących o własnym M osób sądzi, że pomyślne starania o pozytywną decyzję banku przypadają w udziale jedynie małżeństwom. Coraz częściej jednak spotyka się również kredytobiorców, którzy nie są w związkach małżeńskich, ale udało się im zaciągnąć tego rodzaju zobowiązanie na zakup wspólnej nieruchomości. Z uwagi na konieczność wywiązania się z twardych wymogów stawianych przez banki, zdecydowanie trudniej jest pozyskać finansowanie singlom. Jakie warunki należy spełnić? W jaki sposób weryfikowana jest zdolność kredytowa przy kredycie hipotecznym dla singla? Jakie przeszkody trzeba pokonać? Jakiej wysokości wkład własny należy wnieść, aby otrzymać kredyt mieszkaniowy dla singla? Ile trzeba zarabiać i jak wnioskować? Czy kredyt na mieszkanie dla singla jest w ogóle możliwy?

Kredyt hipoteczny dla singla – co to właściwie jest?

Kredyty mieszkaniowe dla singli to stosunkowo nowe w Polsce produkty bankowe. Z punktu widzenia osób samodzielnie prowadzących jednoosobowe gospodarstwa domowe tego rodzaju oferty stanowią bardzo duże ułatwienie. Zakup własnej nieruchomości nie jest już zatem domeną wyłącznie formalnie zawartych związków.

Ryzyko banku, czyli dlaczego kredyt mieszkaniowy dla singla może stanowić trudność?

Banki, jako instytucje finansowe z zasady nastawione na zysk, bardzo skrupulatnie weryfikują każdego klienta pod kątem wiarygodności finansowej. Dlaczego? Głównie z powodu w pełni uzasadnionego minimalizowania ryzyka kredytowego, a więc ewentualnych kłopotów z terminową spłatą rat. Jako że kredyty hipoteczne dla singli, podobnie z resztą jak standardowe kredyty z przeznaczeniem na zakup nieruchomości wiążą się z długoterminowym zobowiązaniem, dla banku ważne jest bezpieczeństwo wierzytelności.

W czym zatem tkwi trudność w pozyskaniu kredytu mieszkaniowego dla singla? Z pewnością w konieczności wykazania regularnych dochodów, które pozwalają na terminową spłatę. Jest to pewien rodzaj zabezpieczenia zysków instytucji finansującej zakup nieruchomości. W przypadku singli z niskim dochodem, trudniej jest uzyskać pozytywną decyzję w odpowiedzi na złożony wniosek. Warto zauważyć, że jeśli kredytobiorców jest dwóch, dochód w gospodarstwie nadal jest osiągany, nawet gdy jeden z małżonków utraci zatrudnienie. Tym samym ryzyko kredytowe dla banku zwykle jest akceptowalne. Kredyt mieszkaniowy dla singla to produkt znacznie trudniejszy w pozyskaniu z uwagi na tylko jedno źródło utrzymania.

Zdolność kredytowa singla – na co bank zwraca uwagę?

Banki w procesie weryfikacji zdolności kredytowej osoby wnioskującej zwykle biorą pod uwagę mnóstwo czynników warunkujących maksymalne bezpieczeństwo udzielanej wierzytelności. Kredyty hipoteczne dla singli z zasady stanowią produkty trudne w pozyskaniu, ale nie niemożliwe. Co zatem decyduje o przychylności banku?

W pierwszej kolejności jest to forma zatrudnienia. Umowa o pracę na czas nieokreślony przy jednoczesnym pełnym wymiarze pracy zwiększa szanse na otrzymanie finansowania. Co więcej, prestiż zajmowanego stanowiska szczególnie w dużym mieście oznacza, iż znalezienie nowego zatrudnienia w przypadku ewentualnej utraty obecnego, będzie znacznie łatwiejsze. Wiarygodność finansowa przy kredycie mieszkaniowym dla singla zależy także od bieżących zobowiązań finansowych.

Instytucje finansowe zwracają ponadto szczególną uwagę na historię kredytową w BIK. Dlatego też uzyskanie kredytu hipotecznego dla singla będzie niemożliwe, jeśli w przeszłości wystąpiły jakiekolwiek opóźnienia w spłatach rat kredytowych. Co więcej, nie bez znaczenia jest wysokość osiąganych zarobków. Zdolność kredytowa zawsze jest tym wyższa, im wyższe są wpływy na rachunek osobisty. Nie jest to jednak podstawowy wyznacznik uzyskania pozytywnej decyzji w sprawie kredytu mieszkaniowego dla singla. Wyżej wymienione czynniki brane są pod uwagę w takim samym stopniu, a przychylność banku zależy od stopnia wiarygodności finansowej osoby wnioskującej.

Warunki finansowania – czyli kto może ubiegać się o kredyt hipoteczny dla singla?

Starania o finansowanie zakupu nieruchomości mogą rozpocząć osoby pełnoletnie, które mają polskie obywatelstwo oraz ważny dowód osobisty. Są to kwestie podstawowe, które dotyczą wszystkich produktów bankowych. Jakie zatem warunki obowiązują osoby samodzielnie prowadzące jednoosobowe gospodarstwa domowe?

Przede wszystkim ważny jest poziom i regularność zarobków. Wynika to z konieczności wykazania zdolności do terminowej spłaty kolejnych rat, co w praktyce nie jest proste. Zawsze istnieje przecież możliwość utraty zatrudnienia, a tym samym i dochodów. Stąd podczas weryfikacji finansowej do kredytu mieszkaniowego dla singla, banki wymagają zaświadczenia o wysokości wynagrodzenia i formy zatrudnienia wydanego przez pracodawcę. Niezbędna jest również pozytywna historia kredytowa weryfikowana w BIK, a także brak jakichkolwiek wpisów w rejestrze dłużników. Jako że brak jest informacji o progach dochodowych, jakie kwalifikują singli do finansowania zakupu nieruchomości kapitałem bankowym, warto weryfikować możliwości oferowane przez poszczególne placówki. Wszystko zależy od kwoty kredytu, ponieważ w oparciu o tę właśnie wartość kalkulowana jest wiarygodność finansowa klienta.

Czy wkład własny to konieczność?

Aktualnie obowiązujące prawo bankowe zakłada, że wkład własny wnoszony do kredytu hipotecznego powinien stanowić 20% wartości zaciąganego zobowiązania. Oznacza to, że każdy klient, starając się o finansowanie, powinien dysponować taką właśnie kwotą. Warto podkreślić, iż zasada ta dotyczy także kredytów hipotecznych dla singli. Wyjątek mogą stanowić oferty banków, które dopuszczają możliwość wniesienia wkładu własnego na poziomie 10%. Wiąże się to jednak z koniecznością ubezpieczenia niskiego wkładu własnego, co automatycznie podnosi koszt kredytu. Kredyt mieszkaniowy dla singli bez wkładu własnego nie jest zatem możliwy do pozyskania. Warto podkreślić, że środki na ten cel nie powinny pochodzić z innego kredytu. Dlaczego? Z prostego powodu – zbyt duże obciążenie w spłatach zdyskwalifikuje osobę wnioskującą w procesie weryfikacji zdolności kredytowej. Bank nie udzieli pozytywnej decyzji klientowi, który jako singiel ma już określonej wysokości zobowiązanie do uregulowania.

Współkredytobiorca – większe szanse na finansowanie?

Skomplikowane formalności i restrykcyjne warunki udzielenia finansowania to dość spory problem w procesie pozyskania kredytu hipotecznego dla singla. Co zatem zrobić, jeśli potencjalnie zainteresowany klient nie jest w stanie sam podołać narzuconym warunkom? Warto zastanowić się nad znalezieniem współkredytobiorcy. Idealna osoba to taka, która osiąga regularne dochody i jest zatrudniona na umowę o pracę, najlepiej na czas nieokreślony. Im wyższe zarobki potencjalnego współkredytobiorcy, tym wyższą zdolność kredytową wykaże proces weryfikacji. Łatwiej wówczas o uzyskanie pozytywnej decyzji w sprawie kredytu mieszkaniowego dla singla, gdyż bank potraktuje wniosek jako złożony przez osoby pozostające w związku partnerskim. Ryzyko kredytowe będzie znacznie niższe niżeli w przypadku jednego kredytobiorcy, ponieważ odpowiedzialność za spłatę będzie spoczywać na obu osobach wnioskujących.

Podsumowując…

Pozyskanie kredytu hipotecznego dla singla jest jak najbardziej możliwe. Wszystko zależy jednak od zdolności kredytowej potencjalnego klienta, która z kolei zależy od szeregu czynników warunkujących wiarygodność finansową. Podstawą jest zatem wysokość osiąganych dochodów, która nie zawsze jest wystarczająca. Wówczas warto zastanowić się nad zaciągnięciem kredytu ze współkredytobiorcą. W ten sposób można znacznie podnieść szanse na finansowanie. Kolejna kwestia to konieczność dysponowania wkładem własnym, bez tego odpowiedź banku zawsze będzie odmowna.

Jako że kredyt mieszkaniowy dla singla to zobowiązanie na długie lata, ostateczna decyzja powinna być dokładnie przemyślana. Pochopny wybór oferty również nie jest najlepszym pomysłem, zwłaszcza że poszczególne produkty oferowane na rynku mogą się znacznie od siebie różnić. Dobrze, gdy warunki kredytowania są w pełni dopasowane do potrzeb i możliwości kredytobiorcy, a koszty należą do najniższych z możliwych. W związku z powyższym przed złożeniem wniosku o kredyt hipoteczny dla singla koniecznie należy sprawdzić wszystkie istotne kwestie i porównać dostępne oferty pod względem indywidualnej korzyści.

Osoby, które przymierzają się do zaciągnięcia dużego długu w banku, często czytają wszystko, co wpadnie im w ręce na temat tego, jak obliczyć zdolność kredytową do kredytu hipotecznego czy gotówkowego. Liczne, sprzeczne ze sobą porady, wprowadzają jednak tylko dodatkowe zamieszanie. Jak naprawdę oblicza się zdolność kredytową?

DTI a zdolność kredytowa

Dopiero ekspert finansowy lub analityk banku może dokładnie wyliczyć zdolność kredytową. Samemu można jednak dokonać wstępnych obliczeń.

Pierwsze, co należy zrobić, to zsumować stałe miesięczne wydatki: na raty wcześniej zaciągniętych kredytów, składki na polisy czy fundusze inwestycyjne.

Następnie warto przyjrzeć się limitom w koncie i kartom kredytowym, które bank prawdopodobnie też doda do listy zobowiązań.

Wszystko to warto zestawić z wysokością pensji netto. Można do niej dodać stałe premie czy wpływy (np. z wynajmu pokoju czy mieszkania). Bank natomiast nie weźmie pod uwagę okazjonalnych dodatkowych wpływów na konto (np. bonus przyznawany raz do roku lub od czasu do czasu).

Na tym etapie można już obliczyć DTI, czyli swój wskaźnik wysokości długów do zarobków. Oblicza się go, dzieląc sumę wszystkich miesięcznych zobowiązań kredytowych przez dochody miesięczne netto.

Przykład: Osoba z Warszawy zarabia 3000 zł netto, spłaca ratę za sprzęty AGD w wysokości 500 zł miesięcznie i chce dodatkowo zaciągnąć kredyt, którego rata będzie wynosiła 1000 zł. Jej DTI to 0,5, czyli 50 proc.

W Polsce każdy bank ma prawo sam decydować, do jakiego maksymalnego DTI udzieli kredytu, choć normą jest 35-40 proc. Dodatkowo KNF radzi pożyczkodawcom:

„w procesie oceny zdolności kredytowej klientów detalicznych, szczególną uwagę bank powinien zwracać, na sytuacje, w których wskaźnik DTI przekracza 40 proc. dla klientów o dochodach nieprzekraczających przeciętnego poziomu wynagrodzeń w danym regionie zamieszkania oraz 50% dla pozostałych klientów”.

W powyższym przykładzie klient banku raczej nie może liczyć na kredyt, bo jego DTI wynosiłoby wówczas 50 proc. Jeśli jednak chciałby zdecydować się na nieco mniejszy kredyt lub krótszy okres spłaty tak, by „zmieścić się” w DTI na poziomie ok. 40 proc., to niektóre banki mogłyby udzielić mu kredytu.

Co jeszcze wpływa na zdolność kredytową?

Jak wiemy z powyższego oświadczenia KNF, przy wysokich, stałych dochodach bank może udzielić kredytu, którego rata przekroczy 50 proc. dochodów. Dodatkowo zastanawiając się, jak bank wyliczy naszą zdolność kredytową, warto brać pod uwagę stałość swoich dochodów (umowa o dzieło / o pracę / na czas określony lub nieokreślony), wiek, zawód czy stan cywilny. Wreszcie znaczenie będzie miała też historia kredytowa.

Kalkulatory zdolności kredytowej on-line

Coraz więcej osób rozważania wokół kredytu hipotecznego zaczyna od wpisania swoich danych do kalkulatora on-line. W teorii w kilka minut powinni oni otrzymać wiarygodne informacje o tym, ile mogą otrzymać w każdym z banków. Czy tak jest rzeczywiście?

• Większość porównywarek zdolności kredytowej to własność jednej z grup finansowych. Mówiąc prościej: oferta jednego z banków zawsze będzie tam promowana, nawet jeśli nie jest dla Ciebie najkorzystniejsza.
• Porównywarki operują uproszczeniami i wyliczają zdolność kredytową nie zawsze na podstawie najnowszych dla danego banku reguł. Wiele osób zawiodło się na takich porównaniach – w momencie kontaktu z bankiem okazało się, że obietnica z kalkulatora nie jest wiążąca, a zdolność kredytowa jest mniejsza. Nawet kalkulatory na stronach banków to tylko uproszczenie. Realną zdolność kredytową wylicza dopiero analityk na podstawie wszystkich szczegółowych danych.
• Najczęściej do pełnego skorzystania z oferty konieczne jest przekazanie swoich danych osobowych (telefon, adres e-mail). Później oznacza to spam i/lub ciągłe telefony marketingowe.

Jak widać, kalkulatory podpowiadające, jak obliczyć zdolność kredytową on-line, lepiej traktować tylko jako podpowiedź. Nie są wyrocznią, a gdy przychodzi do ostatecznej decyzji, banki się od nich dystansują.

Ustalanie zdolności kredytowej – samemu czy z pomocą?

Osoby, którym odmówiono kredytu w jednym czy dwóch bankach czasem zapominają, że inne instytucje mogą mieć własne zasady obliczania zdolności kredytowej. Jedne chętnie współpracują z freelancerami, inne unikają ich jak ognia itp. Poza tym w bankach obowiązują promocje np. dla osób, które założą tam konto.

Składanie wniosku w każdym z kilkunastu banków z osobna byłoby trudne choćby pod względem logistycznym. Dlatego warto skrócić swoją drogę do kredytu, kontaktując się z ekspertem finansowym. Taka osoba będzie wiedziała, jak obliczyć zdolność kredytową w poszczególnych bankach, a tym samym od razu pomoże wybrać najbardziej odpowiednią ofertę na rynku.