Zastanawiasz się nad wzięciem kredytu hipotecznego, ale nie wiesz, ile kosztuje pomoc eksperta kredytowego i kto tak naprawdę pokrywa te koszty? W gąszczu ofert bankowych łatwo się pogubić, a decyzja o wyborze najlepszego finansowania jest jedną z najważniejszych w życiu. W tym artykule wyjaśnię, jak wygląda kwestia wynagrodzenia eksperta kredytowego i dlaczego skorzystanie z jego usług może być dla Ciebie nie tylko wygodne, ale i całkowicie bezpłatne.

Ekspert kredytowy – Twoje wsparcie w uzyskaniu najlepszego kredytu

Ekspert kredytowy to profesjonalista, który specjalizuje się w doradztwie i pośrednictwie w zakresie kredytów. Jego głównym zadaniem jest pomoc klientom w znalezieniu najkorzystniejszej oferty kredytowej, dopasowanej do ich indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych. Dzięki swojej wiedzy na temat rynku finansowego i współpracy z wieloma bankami jest on w stanie porównać różne opcje i wynegocjować najlepsze warunki. Co istotne, dobry ekspert finansowy działa niezależnie od konkretnych instytucji bankowych, stawiając na pierwszym miejscu dobro klienta i jego interesy. Jego celem jest przeprowadzenie klienta przez cały proces kredytowy, od złożenia wniosku aż po wypłatę środków.

Kto płaci za pomoc eksperta kredytowego i ile to kosztuje?

Kluczowe pytanie, które zadaje sobie wiele osób rozważających skorzystanie z pomocy eksperta kredytowego, brzmi: kto płaci za tę usługę i ile ona kosztuje? Warto wiedzieć, że model ich wynagrodzenia opiera się na prowizjach wypłacanych przez instytucje finansowe po sfinalizowaniu umowy kredytowej. Oznacza to, że decydując się na współpracę z doświadczonym ekspertem, możesz zyskać profesjonalne wsparcie całkowicie bezpłatnie. 

Dzięki mojemu ponad 18-letniemu doświadczeniu w branży finansowej, zdobytemu zarówno w bankach, jak i u największych deweloperów w Polsce, jestem w stanie bezpłatnie porównać dla Ciebie oferty wiodących banków. Moim priorytetem jest dobro klienta, dlatego moje wynagrodzenie pochodzi od instytucji finansowych, a nie bezpośrednio od Ciebie. Wybierając moje usługi, nie ponosisz żadnych dodatkowych kosztów, a zyskujesz dostęp do szerokiej wiedzy, oszczędzasz czas i nerwy związane z samodzielnym poszukiwaniem i negocjowaniem warunków kredytu. Dla Ciebie pracuję zupełnie bezpłatnie, a prowizje wypłacane są przez banki dopiero po pomyślnym uruchomieniu kredytu. Dzięki temu masz pewność, że moje zaangażowanie jest w pełni skoncentrowane na znalezieniu dla Ciebie najkorzystniejszego rozwiązania.

Czy porady eksperta kredytowego zawsze są bezpłatne?

Warto zaznaczyć, że doradcy a nie eksperci kredytowi oferują swoje usługi odpłatnie. Niektórzy mogą pobierać od klientów opłaty za doradztwo lub za konkretne czynności związane z procesem kredytowym. Ceny mogą znacznie się różnić w zależności od zakresu usług oraz renomy specjalisty i mogą się wahać od 200 do nawet 1500 zł za konsultacje. Dlatego zawsze warto dopytać o zasady wynagrodzenia przed rozpoczęciem współpracy. 

Dlaczego warto skorzystać z usług eksperta finansowego?

Skorzystanie z pomocy doświadczonego eksperta finansowego niesie za sobą szereg istotnych korzyści, które mogą znacząco ułatwić i usprawnić proces uzyskania kredytu. Oto najważniejsze z nich:

• Dostęp do szerokiej gamy ofert: Bezpłatnie porównam dla Ciebie oferty aż kilkunastu banków, oszczędzając Twój czas na samodzielne poszukiwania.
• Oszczędność czasu i pieniędzy: Dzięki mojej wiedzy i doświadczeniu wynegocjuję dla Ciebie najlepsze warunki kredytowe, co przełoży się na niższe raty i mniejsze koszty całkowite.
• Redukcja stresu: Zajmę się załatwieniem wszelkich formalności związanych z wnioskiem kredytowym, odciążając Cię od biurokracji i niepewności.
• Profesjonalne doradztwo i wiedza: Moje ponad 18-letnie doświadczenie w branży finansowej oraz praca w banku i dla deweloperów gwarantują Ci dostęp do eksperckiej wiedzy.
• Indywidualne podejście: Każdym klientem zajmuję się osobiście od początku do końca, zapewniając kompleksową obsługę i doskonałą znajomość Twojej sytuacji.
• Niezależność i obiektywizm: Jako niezależny ekspert kredytowy nie jestem powiązana z żadnym bankiem, co oznacza, że moje rekomendacje są w pełni obiektywne i ukierunkowane na Twoje dobro.
• Umiejętności negocjacyjne: Dzięki wieloletniej praktyce wynegocjowałam już ponad 500 kredytów, co daje mi niezbędne umiejętności do uzyskania dla Ciebie najlepszych warunków.
• Pomoc na każdym etapie: Służę pomocą nie tylko w trakcie procesu wnioskowania, ale również w kwestiach posprzedażowych.
• Jasne wyjaśnienie warunków umowy: Zrozumiale wyjaśnię wszelkie zawiłości związane z umową kredytową, abyś miał pełną świadomość podejmowanej decyzji.

Podsumowanie – co warto wiedzieć o współpracy z ekspertem?

Skorzystanie z pomocy doświadczonego eksperta finansowego może znacząco ułatwić ten proces, zapewniając dostęp do najlepszych ofert i oszczędzając zarówno czas, jak i pieniądze. Co najważniejsze, profesjonalne doradztwo w zakresie kredytów hipotecznych może być dla Ciebie całkowicie bezpłatne, otwierając drzwi do wymarzonego domu lub mieszkania bez dodatkowych kosztów.

Przyjechałeś do Polski z Ukrainy, marzysz o własnym mieszkaniu, ale nie jesteś pewien, jak zdobyć kredyt hipoteczny? Zebraliśmy dla Ciebie kluczowe informacje i najważniejsze wskazówki, które pomogą Ci w zakupie upatrzonego lokum. Sprawdź, jak bezpiecznie i szybko przejść przez proces uzyskania kredytu hipotecznego, unikając pułapek i będąc przygotowanym na wszystkie ewentualności.

Czym charakteryzuje się kredyt hipoteczny? Kto może się ubiegać?

Kredyt hipoteczny to rodzaj długoterminowego zobowiązania finansowego udzielanego przez bank lub inną instytucję finansową, pod zastaw nieruchomości. Kredytobiorca zobowiązuje się do spłaty pożyczonej kwoty wraz z ustalonymi odsetkami w określonym na podstawie umowy czasie, a tzw. hipoteka stanowi zabezpieczenie na wypadek, gdyby nie był on w stanie spłacić zobowiązania.

Kredyty hipoteczne są udzielane na zakup, remont lub budowę nieruchomości. Główne ich cechy to stosunkowo niskie oprocentowanie w porównaniu do innych rodzajów kredytów konsumpcyjnych oraz długi okres spłaty, który może wynosić nawet kilkadziesiąt lat. Dzięki zabezpieczeniu na nieruchomości bank ma pewność odzyskania środków, co umożliwia mu oferowanie atrakcyjniejszych warunków kredytowania.

Obcokrajowcy mogą ubiegać się o każdy rodzaj kredytu, w tym hipoteczny, na takich samych warunkach jak Polacy. To istotna informacja, zważywszy na fakt, że w ostatnich latach obserwuje się znaczący wzrost liczby Ukraińców osiedlających się w Polsce. Według danych Głównego Urzędu Statystycznego oraz innych instytucji monitorujących migrację, z uwagi na toczącą się wojnę przybyło do naszego kraju ponad 15,5 mln uchodźców. Wraz z tym trendem rosną również ich potrzeby mieszkaniowe — wiele osób, które początkowo wynajmowały pokoje, zaczęło interesować się możliwością zakupu własnej nieruchomości. W odpowiedzi na to, banki i inne instytucje finansowe coraz częściej oferują produkty finansowe skierowane do obcokrajowców. Dostępność kredytów hipotecznych dla Ukraińców w Polsce staje się coraz większa, co umożliwia im realizację planów mieszkaniowych.

Kredyt na mieszkanie dla Ukraińców — warunki przyznawania kredytu hipotecznego w Polsce

Ukraińcy, którzy chcą uzyskać kredyt hipoteczny w Polsce, muszą, podobnie jak my, spełnić szereg wymagań formalnych. Oto najważniejsze z nich.

Dokumenty, status prawny, prawo do pobytu w Polsce

Kluczowym dokumentem, który musi posiadać obywatel Ukrainy, jest odpowiedni status prawny, pozwalający na pobyt w Polsce. Zazwyczaj banki wymagają przedstawienia karty pobytu, wizy długoterminowej lub innego dokumentu uprawniającego do legalnego przebywania w kraju przez określony czas. Każdy obcokrajowiec powinien także okazać ważny paszport oraz numer PESEL, niezbędny do rozliczeń finansowych.

Do starania się o kredyt niezbędne są również dokumenty potwierdzające zatrudnienie (najlepiej, gdy jest to umowa o pracę na czas nieokreślony) i zaświadczenie o otrzymywanych dochodach w złotówkach, a w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej – dokumenty finansowe firmy.

Polacy a Ukraińcy – jakie są różnice w procedurach kredytowych?

Ubiegając się o kredyt hipoteczny, obywatele Ukrainy muszą spełnić kilka dodatkowych wymagań, które różnią się od tych obowiązujących Polaków. Oprócz standardowych dokumentów, takich jak paszport, karta pobytu i zaświadczenie o dochodach, mogą być poproszeni o okazanie dokumentu potwierdzającego legalność ich zatrudnienia w Rzeczypospolitej, np. zezwolenia na pracę. Ponadto niektóre banki wymagają, aby zgłoszone dochody były uzyskiwane na terenie Polski i w naszej walucie (co gwarantuje, że podatek dochodowy opłacany jest do polskiego urzędu skarbowego), co eliminuje możliwość uzyskania kredytu hipotecznego przez osoby pracujące na Ukrainie i zarabiające w hrywnach. Dodatkowo wszystkie złożone dokumenty muszą być, podobnie jak w przypadku kredytów dla wszystkich obcokrajowców, przetłumaczone na język polski. Zwykle jest to koszt około 400-700 zł.

Analiza dochodów, historia kredytowa, wkład własny, czyli zdolność kredytowa

Najważniejszym etapem starania się o kredyt hipoteczny jest ocena zdolności kredytowej. To jest tzw. być albo nie być każdego kredytobiorcy, zarówno z Polski jak i cudzoziemców. Banki, analizując dochody wnioskodawcy, posiadaną umowę o pracę, historię kredytową oraz wcześniejsze kredyty w kraju pochodzenia, oceniają, czy kredytobiorca będzie w stanie regularnie spłacać raty kredytu hipotecznego.

Każda osoba zostaje także poddana weryfikacji w BIK-u, by bank miał pewność, że nie jest ona dłużnikiem. Dla cudzoziemców, w tym obywateli Ukrainy, istotne mogą być również informacje o kredytach zaciągniętych w kraju ojczystym.

Oprócz dochodów i historii kredytowej banki biorą pod uwagę także wkład własny, czyli sumę, jaką wnioskodawca jest w stanie wnieść na poczet zakupu nieruchomości. Zazwyczaj wymagany jest minimalny wkład własny na poziomie 20% wartości nieruchomości, choć istnieje także możliwość wzięcia kredytu hipotecznego dla Ukraińców bez wkładu własnego. Całościowa analiza tych czynników pozwala bankom oszacować ryzyko związane z udzieleniem kredytu i podjąć decyzję, czy kredytobiorca posiada wystarczającą zdolność do zaciągnięcia i spłaty zobowiązania hipotecznego.

Od złożenia wniosku do uzyskania kredytu – ile czasu to potrwa?

Czas trwania procesu uzyskania kredytu hipotecznego dla cudzoziemców od momentu dopełnienia wszelkich formalności do otrzymania finalnej decyzji od banku będzie się różnić. Wpływ na to ma m.in. polityka danej instytucji, kompletność złożonej przez wnioskodawcę dokumentacji oraz aktualna sytuacja na rynku kredytowym. Zazwyczaj cały proces zajmuje od 3 do 6 tygodni. Aby wszystko poszło szybko i sprawnie, a także, aby mieć pewność, że dokumenty zostały poprawnie złożone, warto skorzystać z pomocy doświadczonego eksperta finansowego. Jest to szczególnie przydatne w przypadku cudzoziemców, w tym obywateli Ukrainy.

Pierwszy etap procesu kredytowego to przygotowanie i złożenie specjalnego wniosku wraz z niezbędnymi dokumentami. Zwykle trwa to od kilku dni do tygodnia, w zależności od tego, jak szybko wnioskodawca zgromadzi wymagane papiery, m.in. zaświadczenia o dochodach, dokumenty potwierdzające tożsamość czy umowa przedwstępna kupna nieruchomości – wszystko przetłumaczone na język polski.

W drugim etapie bank analizuje wniosek i ocenia zdolność kredytową wnioskodawcy. Sprawdza szczegółową całą historię kredytową, analizuje dochody oraz ocenia wartość nieruchomości, która będzie stanowiła zabezpieczenie kredytu. Proces ten, wraz z wyceną przez rzeczoznawcę, może potrwać od 1 do 3 tygodni.

Ostatni etap to decyzja kredytowa i, o ile będzie pozytywna — przygotowanie i podpisanie umowy kredytowej. Termin zależy od wewnętrznych procedur banku oraz dostępności notariusza, ale najczęściej wypłata środków następuje w ciągu kilku dni po wydaniu pozytywnej decyzji.

Kredyt hipoteczny to niezwykle popularne rozwiązanie, które pozwala na realizację mieszkaniowych planów i marzeń. Zobowiązanie to wiele osób spłaca przez znaczącą część swojego życia, ponosząc co miesiąc związane z tym koszty. Koszty te mogą zmieniać się w trakcie spłacania kredytu. Zmiany te nie zawsze muszą jednak wynikać ze wzrostu czy spadku stóp procentowych lub aktualizacji obowiązującego wskaźnika WIBOR. Mogą mieć bowiem także źródło w naszych własnych decyzjach. Jakie decyzje pozwolą nam obniżyć koszt posiadanego kredytu hipotecznego? O tym właśnie w niniejszym artykule!

Negocjacje warunków z bankiem

Negocjowanie warunków kredytu hipotecznego to prawdopodobnie najbardziej oczywisty sposób na zapewnienie sobie niższych kosztów zobowiązania.

Wiele osób sięga po tę metodę na etapie poprzedzającym podpisanie właściwej umowy kredytowej. Niewielu jednak wraca do niej już w trakcie jej trwania. Okazuje się jednak, że to również jest możliwe! Nawet gdy wcześniej zaakceptowaliśmy warunki umowy, możemy je później renegocjować, próbując przy tym przede wszystkim zmniejszyć bankową marżę, a co za tym idzie także całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Na jakie argumenty się jednak w takim wypadku powołać?

• Na korzystniejsze warunki obecnej oferty banku lub ewentualnie jego konkurencji;
• Na wieloletnie związanie z bankiem;
• Na terminową spłatę dotychczasowych rat;
• Na chęć wykupienia dodatkowych produktów banku.

Refinansowanie kredytu hipotecznego

Negocjacje z bankiem nie przyniosły skutku? Możliwą opcją jest także refinansowanie kredytu hipotecznego. Na czym polega to rozwiązanie?

Refinansowanie kredytu to nic innego jak przeniesienie go z jednego banku do innego, w zamian za korzystniejsze warunki.

W praktyce bank, z którym podpiszemy umowę o refinansowanie, spłaca więc po prostu całe dotychczasowe zobowiązanie za nas i od tego momentu to jemu przelewamy comiesięczne raty kredytowe.

Przy sięgnięciu po to rozwiązanie koniecznie trzeba jednak zapoznać się z pierwotną umową kredytu hipotecznego. Może bowiem okazać się, że ze względu na wcześniejszą spłatę kredytu, będziemy musieli ponieść dodatkowe opłaty, które mogą zniwelować korzyści z tytułu refinansowania kredytu.

Konsolidacja kredytów

Jeżeli obok kredytu hipotecznego posiadamy również inne zobowiązania (np. kredyt gotówkowy), możemy starać się o konsolidację kredytów. Rozwiązanie to polega na połączeniu wszystkich dotychczasowych rat kredytów w jedną ratę kredytu konsolidacyjnego.

Jedna rata to przy tym jednak nie tylko ułatwienie życia, polegające na zmniejszeniu liczby koniecznych do wykonania co miesiąc przelewów, ale przede wszystkim możliwość ustalenia nowych warunków spłaty kredytu. Nowa rata może być więc niższa niż suma dotychczasowych zobowiązań. Mniejszy może być także całkowity koszt kredytu hipotecznego.

Wcześniejsza spłata (skrócenie okresu kredytowania)

Wspomniana już wcześniejsza spłata to kolejny dobry sposób na obniżenie kosztu kredytu hipotecznego. Po nadpłacie możemy pomniejszyć wysokość raty lub skrócić okres kredytowania przy zachowaniu aktualnej raty. W każdym przypadku oszczędzamy na odsetkach.

Jeżeli tylko możemy pozwolić sobie na to rozwiązanie, naprawdę warto po nie sięgnąć.

Istotne przy tym jednak znowu, aby zweryfikować czy z tego tytułu nie poniesiemy dodatkowych opłat, związanych z przedterminowym uregulowaniem zobowiązania.

Restrukturyzacja kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie długoterminowe, spłacane najczęściej przez wiele długich lat. W czasie tym może nastąpić sporo nieoczekiwanych wydarzeń i wypadków, które spowodują, że zupełnie zmieni się nasza dotychczasowa sytuacja życiowa.

Wydarzenia takie jak utrata pracy, ale także na przykład powiększenie rodziny, mogą być natomiast podstawą do złożenia wniosku o restrukturyzację kredytu hipotecznego.

Wniosek spowodowany pogorszeniem sytuacji życiowej może zaowocować:

• Zmniejszeniem marży kredytowej;
• Obniżeniem raty kredytu hipotecznego, poprzez wydłużenie okresu kredytowania
• Czasowym zawieszeniem obowiązku spłaty zobowiązania (przynajmniej w zakresie kapitału).

Wakacje kredytowe (zawieszenie spłaty kredytu hipotecznego) sposobem na zwiększenie oszczędności

Sposobem na tymczasowe zawieszenie obowiązku spłaty kredytu hipotecznego mogą być także wakacje kredytowe.

Ustawowe wakacje kredytowe w obecnym kształcie to, przy spełnieniu podstawowych warunków, sposób na zawieszenie spłaty kredytu na maksymalnie cztery miesiące przy kredycie hipotecznym, którego wartość nie przekracza 1,2 miliona złotych.

Należy jednak pamiętać, że czas zawieszenia spłaty kredytu z tytułu wakacji kredytowych nie wlicza się do okresu kredytowania, a co za tym idzie, że okres ten przedłuża się o miesiące, w których spłata była zawieszona.

Miesiące bez konieczności przelewania bankowi pieniędzy można natomiast poświęcić na przykład na zbieranie oszczędności, którymi nadpłacimy kredyt, co w dłuższym okresie pozwoli obniżyć całkowity jego koszt.

Fundusz Wsparcia Kredytobiorców

Ostatnim opisanym w niniejszym artykule sposobem na pomoc przy spłacaniu kredytu mieszkaniowego jest możliwość skorzystania z Funduszu Wsparcia Kredytobiorców. Fundusz ten jest mechanizmem wsparcia kredytobiorców w trudnej sytuacji finansowej.

Osoby, które sięgną po to rozwiązanie i spełnią określone warunki mogą liczyć na nawet 2 tysiące dodatku miesięcznie przez okres aż 3 lat. Wsparcie to trzeba co prawda zwrócić po upływie 2 lat od wypłaty ostatniej raty kredytu, natomiast spłata następuje tu w 144 równych, nieoprocentowanych ratach, z których aż 44 może zostać umorzonych.

Zabezpieczenie kredytu zapewnia kredytobiorcy m.in. korzystniejsze warunki jego uzyskania. Z kolei bankowi gwarantuje ono skuteczną windykację, gdy dłużnik nie spłaca zobowiązania finansowego zgodnie z warunkami umowy. Jakie są najpopularniejsze formy zabezpieczenia kredytu? Czym się charakteryzują? W tym tekście odpowiadam właśnie na te pytania.

Co to jest zabezpieczenie kredytu?

Zabezpieczenie kredytu to rozwiązanie prawne, które zmniejsza ryzyko finansowe związane z jego udzieleniem przez instytucję kredytową, to znaczy bank. W przypadku nieterminowej spłaty zobowiązania umożliwia ono odzyskanie należności szybciej, prościej i skuteczniej.

Natomiast w odniesieniu do kredytobiorcy (osoby lub firmy) zabezpieczenie spłaty długu wpływa na warunki uzyskania kredytu, takie jak wysokość udzielonej kwoty, wysokość oprocentowania czy okres spłaty.

Zabezpieczenie kredytu ma różne formy. Pokrótce omawiam je w kolejnej części tekstu.

Jakie są popularne formy zabezpieczenia kredytu?

Formy zabezpieczeń kredytu zależą m.in. od jego rodzaju, wartości i profilu finansowego kredytobiorcy. Dlatego też ustala się je indywidualnie, osobno dla każdej umowy kredytowej.

Można je podzielić na 2 główne kategorie:

• zabezpieczenia osobiste kredytu

• zabezpieczenia rzeczowe kredytu.

Zabezpieczenia osobiste kredytu

Zabezpieczenia osobiste polegają na zabezpieczeniu spłaty kredytu przez osobę trzecią. Jeśli więc kredytobiorca przestanie regulować raty, bank może zwrócić się w tej sprawie do osoby, która dała mu zabezpieczenie.

Ponadto zabezpieczenie osobiste nie dotyczy konkretnej nieruchomości. W tym przypadku kredytobiorca odpowiada za kredyt całym swoim majątkiem, czyli nieruchomościami, ruchomościami i środkami na koncie bankowym.

Najczęściej spotykane formy zabezpieczeń osobistych to:

• gwarancja bankowa

• poręczenia, np. wekslowe, cywilne.

W przypadku gwarancji bankowej gwarantem jest inny bank. Zobowiązuje się on do spłaty pożyczki z odsetkami, gdy kredytobiorca nie wywiąże się ze swojego zobowiązania.

Z kolei poręczycielem jest inna osoba lub instytucja. Ta osoba trzecia bierze na siebie odpowiedzialność za spłatę długu, jeżeli pierwotny dłużnik nie będzie w stanie tego zrobić. Poręczenie stosuje się w kredytach konsumenckich lub biznesowych.

Inne osobiste formy zabezpieczeń osobistych to: pełnomocnictwo, przelew wierzytelności i przystąpienie do długu.

Zabezpieczenia rzeczowe kredytu

Zabezpieczenia rzeczowe obejmują konkretne składniki majątku kredytobiorcy, tj. nieruchomości, maszyny i pojazdy. W sytuacji, gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu w terminie, wierzyciel może skorzystać z prawa do przejęcia tych ściśle określonych nieruchomości lub rzeczy ruchomych i ich sprzedaży w celu zaspokojenia swoich roszczeń.

Najczęściej spotykane rzeczowe formy zabezpieczeń to:

• hipoteka

• zastaw.

Hipoteka to forma zabezpieczenia kredytu hipotecznego, w której to nieruchomość (np. dom, grunt) stanowi zastaw na wypadek nieterminowej spłaty.

Z kolei zastaw ustanawia się na konkretnych ruchomościach (np. samochodzie, papierach wartościowych, surowcach i innych cennych przedmiotach). Gdy kredytobiorca nie wywiązuje się ze spłaty zobowiązań, wierzyciel przejmuje te rzeczy ruchome.

Inne formy zabezpieczeń rzeczowych to: kaucja, blokada środków na rachunku bankowym i przywłaszczenie na zabezpieczenie.

Wybór konkretnej formy zabezpieczenia kredytu zależy m.in. od:

• rodzaju kredytu, np. hipoteczny, konsumencki, samochodowy (rodzaj kredytu wpływa na dostępność różnych form zabezpieczeń)

• wysokości kwoty udzielonego kredytu

• czasu kredytowania

• sytuacji finansowej i statusu prawnego kredytobiorcy

• ryzyka kredytowego banku

• wartości zabezpieczenia

• zdolności kredytowej kredytobiorcy

• elastyczności kredytobiorcy

• lokalnych przepisów prawnych

• ewentualnych zmian sytuacji finansowej, życiowej i zawodowej kredytobiorcy.

Zdecydowałeś się na hipotekę? Jako zabezpieczenie kredytu to powszechnie stosowana forma. W następnej części tego tekstu przedstawiam, na czym hipoteka polega w praktyce.

Hipoteka jako zabezpieczenie kredytu. Na czym polega?

Hipoteka to jedna z najczęściej stosowanych form zabezpieczenia kredytu, szczególnie w przypadku kredytów hipotecznych (związanych z zakupem lub refinansowaniem nieruchomości).

Jest to umowa pomiędzy kredytobiorcą a kredytodawcą, która działa jako zabezpieczenie kredytu dla wierzyciela w przypadku, gdy dłużnik nie spłaca go zgodnie z warunkami umowy. Hipoteka daje bankowi pewność, że w razie potrzeby odzyska pożyczone środki.

Z kolei kredytobiorca, dzięki hipotece, ma dostęp do kredytu na korzystniejszych warunkach. Ponadto zabezpieczenie kredytu hipotecznego motywuje go do terminowej spłaty zobowiązania, ponieważ w innym przypadku może on stracić związaną z kredytem nieruchomość. Ciąży więc na nim większa odpowiedzialność za regulowanie rat w terminie.

Zwykle hipoteka jest ustanawiana na rzecz właśnie nieruchomości objętej kredytem (domu, mieszkania, działki).

Ustanowienie hipoteki oznacza zabezpieczenie spłaty długu poprzez obciążenie domu lub mieszkania prawem rzeczowym (nieruchomość staje się zastawem). W tym celu potrzebny jest m.in. zapis w umowie kredytowej i wpis hipoteki do księgi wieczystej danej nieruchomości. Konieczne może być też sporządzenie aktu notarialnego.

Warto pamiętać, że koszty związane z ustanowieniem hipoteki ponosi kredytobiorca.

Wartość hipoteki wiąże się z wartością rynkową nieruchomości, która stanowi zabezpieczenie kredytu (aby ją ustalić, dom lub mieszkanie poddaje się ekspertyzie). Na podstawie wartości nieruchomości pożyczkodawca ustala maksymalną kwotę kredytu, co także określa wysokość zabezpieczenia przed ewentualnymi stratami.

Jeśli dłużnik regularnie spłaca kredyt, wartość hipoteki stopniowo maleje. W praktyce oznacza to, że im dłużej trwa spłata zobowiązania, tym jest wymagane mniejsze zabezpieczenie nieruchomości.

Natomiast, gdy kredytobiorca nie spłaca kredytu zgodnie z warunkami umowy (jest niewypłacalny), bank ma prawo przejąć nieruchomość objętą hipoteką. Następnie może on dokonać jej egzekucji, czyli sprzedaży na rynku, aby odzyskać środki z kredytu wraz z odsetkami i kosztami sądowymi.

Zarówno hipoteka, jak i inne formy zabezpieczenia kredytu mają wiele zalet. W ostatniej części tekstu podsumowuję korzyści tego rozwiązania prawnego.

Dlaczego warto wybrać solidną formę zabezpieczenia kredytu?

Podsumowując, odpowiednia forma zabezpieczenia kredytu zapewnia bezpieczeństwo finansowe obu stronom transakcji, chroni przed ryzykiem utraty kapitału.

Korzyści solidnego zabezpieczenia kredytu dla kredytodawcy są następujące:

• możliwość oferowania bardziej atrakcyjnych kredytów na korzystniejszych warunkach, a co za tym idzie większa ich dostępność dla różnych klientów;

• skuteczna, szybka i łatwa windykacja (odzyskanie części lub całości pożyczonej kwoty);

• ochrona wartości pożyczonej kwoty;

• zminimalizowanie ryzyka niewypłacalności kredytobiorcy.

Z kolei korzyści solidnego zabezpieczenia kredytu dla kredytobiorcy to m.in.:

• większa dostępność (szansa za zatwierdzenie) kredytu, nawet jeśli jest w trudniejszej sytuacji finansowej;

• dostęp do różnych rodzajów kredytów;

• korzystniejsze warunki kredytu (np. wyższa kwota, dłuższy okres spłaty, niższe oprocentowanie).

Jeśli nadal masz wątpliwości, jak zabezpieczyć kredyt, skonsultuj się z ekspertem kredytowym. Specjalista wyjaśni dostępne opcje, np. na czym polega zabezpieczenie kredytu hipotecznego, i pomoże je lepiej zrozumieć.

Żeby uniknąć potencjalnych problemów, zadzwoń do mnie. Jestem ekspertem kredytowym z ponad 18-letnim doświadczeniem. Pomagam klientom uzyskać najlepsze kredyty, a także dostosować formę ich zabezpieczenia do indywidualnych potrzeb i możliwości finansowych.

Poniżej przedstawiam zarys podstawowych założeń programu przygotowanego przez Ministerstwo Rozwoju i Technologii  „Mieszkanie na start”. Na obecną chwile są to tylko zapowiedzi i nie wiemy jak będzie wyglądał ostateczny kształt.

Nowy program rządowy ma zastąpić BK2%. Dzięki niemu będzie można uzyskać dopłaty do rat kredytów zaciągniętych do końca 2025 r

MIESZKANIE NA START

Od Kiedy: przewidywany termin wejścia w życie-  połowa 2024r

Dla Kogo:

• Single, do 35 lat.
• Osoby, które mają co najmniej jedno dziecko (nie ma limitu wieku).
• Osoby, które nie miały i nie mają własnego mieszkania czy domu jednorodzinnego

• Posiadanie udziału w mieszkaniu/domu nie wyższego niż 50% – uzyskane w drodze dziedziczenia lub darowizny
• Osoby, które mają jedno mieszkanie, ale w skład ich gospodarstwa domowego wchodzi co najmniej troje dzieci.
• Dwie osoby będą mogły posiadać łacznie udział nie wyższy niż 50% w prawie własności mieszkania/domu – uzyskanego na drodze dziedziczenia lub darowizny np. oboje po max 25%
• Osoby, które chcą pokryć koszty partycypacji w Społecznej Inicjatywie Mieszkaniowej (SIM) albo TBS lub chcą pokryć wkład wnoszony w związku ze spółdzielczym lokatorskim prawem do lokalu

MAKSYMALNA KWOTA

• 200 tys zł dla 1 os gospodarstwa domowego
• 400 tys zł dla 2 os gospodarstwa domowego
• 450 tys zł dla 3 os gospodarstwa domowego
• 500 tys zł dla 4 os gospodarstwa domowego
• 600 tys zł dla 5 os i większego gospodarstwa domowego

UWAGA! Kwota kredytu będzie mogła być większa, ale dopłata będzie obowiązywała wyłącznie do powyższych kwot. Klienci mogą uzyskać kredyt w dowolnej kwocie, ale dopłata będzie do oprocentowania dla ustalonych limitów. Jak pisałam na razie mamy tylko wstępny projekt, także nie ma pewności jak dokładnie będzie to wyglądało. Obecnie można wnioskować, że kredyt będzie podzielony na dwie części: z dopłatą rządową i na standardowych warunkach.

OPROCENTOWANIE

Dopłata będzie obniżała oprocentowanie kredytu do:

• 1,5 %. w przypadku 1os/2os gospodarstwa domowego,
• 1 % w przypadku 3os gospodarstwa domowego,
• 0,5 % w przypadku 4os gospodarstwa domowego,
• 0 % w przypadku 5os  i większego gospodarstwa domowego
• 0% w przypadku kredytów udzielanych jako kredyt konsumencki na pokrycie kosztów partycypacji w SIM/TBS albo wkładu mieszkaniowego w spółdzielni mieszkaniowej.

KRYTERIUM DOCHODOWE

Warunkiem uzyskania dopłat do rat ma być kryterium dochodowe oparte o próg podatkowy (120 tys. zł brutto). Kryterium ulega zmianie w zależności od liczby członków gospodarstwa domowego:

• 10 tys. zł brutto miesięcznie dla 1 os gospodarstwa domowego,
• 18 tys. zł brutto miesięcznie dla 2 os gospodarstwa domowego,
• 23 tys. zł brutto miesięcznie dla 3 os  gospodarstwa domowego,
• 28 tys. zł brutto miesięcznie dla 4 os gospodarstwa domowego,
• 33 tys. zł brutto miesięcznie dla 5 os albo większego gospodarstwa domowego.

Przekroczenie limitów nie będzie oznaczało wykluczenia z programu – dopłaty będą proporcjonalnie pomniejszane.

W sytuacji przekroczenia limitu przez gospodarstwo jednoosobowe, dopłata byłaby pomniejszana o 50 groszy za każdą złotówkę przekroczenia limitu, a w przypadku gospodarstwa dwuosobowego lub większego o 25 groszy.

Kredyt hipoteczny to zobowiązanie zaciągane często na 30 czy nawet 35 lat. W takim długim czasie może dojść do różnych zmian życiowych i na przykład pojawi się potrzeba zmiany lokum. Czy wtedy można przenieść kredyt hipoteczny na nową nieruchomość? Jak to zrobić?

Przeniesienie hipoteki: co to takiego?

 Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość to zamiana zabezpieczenia zaciągniętego kredytu hipotecznego. Zabezpieczeniem kredytu przestaje być jedna nieruchomość, która, przykładowo, została sprzedana, a wpisana jako zabezpieczenie zostaje inna. Takie rozwiązanie jest możliwe, ale wymaga spełnienia kilku warunków. Wiąże się też z koniecznością spełnienia wielu wymogów i wypełnienia czy przedłożenia licznych dokumentów, tak że może się okazać, że prostsze będzie spłacenie starego kredytu hipotecznego i wzięcie nowego na nową nieruchomość. Można też refinansować kredyt hipoteczny, czyli wziąć kredyt czy pożyczkę na jego spłatę, co też jest prostsze niż przeniesienie hipoteki. Warto jednak wiedzieć, że taka opcja jest możliwa i są pewne sytuacje, w których przeniesienie hipoteki będzie zasadne i korzystne.

Kiedy można przenieść hipotekę?

 Przeniesienie kredytu hipotecznego na inną nieruchomość, a raczej zabezpieczenia i wpisu na hipotece, jest możliwe tylko jeśli nowa nieruchomość ma większą wartość niż obecna. Ponadto, nowa nieruchomość nie może być już obciążona jakąś hipoteką. Kredytobiorca ponownie musi pozytywnie przejść proces sprawdzenia wiarygodności i zdolności kredytowej, podobnie jak przy ubieganiu się o nowy kredyt.

Przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość: kiedy nie jest możliwe?

Istnieje kilka scenariuszy, w których bank może odmówić pozytywnego rozpatrzenia wniosku o przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość, to jest:

• Za mała wartość nowego mieszkania czy domu, bo to oznacza niekorzystną dla banku zamianę.
• Brak zdolności kredytowej kredytobiorcy, bo jest ona ponownie sprawdzana i tylko gdy scoring jest pozytywny można przenieść hipotekę. Przeniesienie de facto oznacza podpisanie nowej umowy kredytowej z bankiem, dlatego sprawdzana jest zdolność wnioskodawcy. Stara umowa kredytowa nie jest jednak wypowiadana.
• Istniejące obciążenie hipoteczne na nowej nieruchomości – nie można dodać kolejnej hipoteki.

Jak przenieść hipotekę na inną nieruchomość?

 Jak przenieść hipotekę na inną nieruchomość? Jeśli wstępne warunki są spełnione, to znaczy wartość nowej nieruchomości jest wyższa i nie jest ona obciążona hipoteką, to można przystąpić do wnioskowania o przeniesienie zabezpieczenia. Cała procedura zajmuje kilka kroków:

1. Złożenie wniosku o przeniesienie hipoteki na inną nieruchomość w oddziale banku.
2. Dostarczenie do banku niezbędnych dokumentów takich jak: operat szacunkowy sporządzany przez rzeczoznawcę i wskazujący wartość nowej nieruchomości, księgi wieczyste obu nieruchomości, dokumenty potwierdzające zatrudnienie, otrzymywane wynagrodzenie czy przychody w przypadku prowadzenia działalności gospodarczej.
3. Sprawdzenie wniosku, dokumentów oraz zdolności kredytowej przez bank. Udzielenie decyzji pozytywnej lub odmownej dotyczącej przeniesienia hipoteki.
4. Wykreślenie wpisu w księdze wieczystej na poprzedniej nieruchomości.
5. Złożenie wniosku o wpisanie zabezpieczenia hipotecznego do księgi wieczystej nowej nieruchomość.

Koszty przeniesienia hipoteki

Ile będzie kosztować proces przeniesienia hipoteki? Niestety, dość sporo. Pojawią się tu liczne opłaty dla banku za przeprowadzenie całej procedury, to jest:

• Prowizja dla banku za przeniesienie hipoteki, zależna od banku.
• Opłata za aneks do umowy kredytu hipotecznego, także zależna od banku.
• Prowizja dla banku za kredyt hipoteczny, zależna od pozostałej do spłaty kwoty.

Ponadto trzeba uiścić opłaty do sądu za działania na księgach wieczystych, to jest:

• Opłata za wykreślenie hipoteki z księgi starej nieruchomości, około 100 zł.
• Opłata za wpisanie hipoteki do księgi nowej nieruchomości, około 200 zł.

Ponieważ trzeba oszacować wartość nowej nieruchomości, to dojdą też koszty:

• Operatu szacunkowego – jego wykonanie kosztuje około kilkuset złotych.

Razem zatem koszty przeniesienia hipoteki mogą wynieść nawet kilka tysięcy złotych.

Czy warto przenieść hipotekę na inną nieruchomość?

Jak widać proces przeniesienia kredytu hipotecznego na nową nieruchomość jest w pewnych przypadkach zasadny. Plusami takiego rozwiązania jest możliwość negocjowania korzystniejszych niż wcześniej warunków kredytowania, a także opcja na zmianę miejsca zamieszkania bez ubiegania się o nowy kredyt hipoteczny.

W ostatnich latach raty kredytów mocno rosły z racji inflacji i podnoszenia stóp procentowych. Zwiększające się koszty życia spowodowały też, że wiele osób nie posiadało zdolności kredytowej. Czy w tym roku sytuacja ulegnie zmianie? Czy to dobry moment by brać kredyt hipoteczny?

Oprocentowanie kredytu hipotecznego w 2023 roku

Ile wynosi w tym roku oprocentowanie kredytów hipotecznych? Jeśli chodzi o kredyty oparte na zmiennym oprocentowaniu, które są standardem na rynku, to większość banków proponuje oprocentowanie na poziomie 8-9%, do tego prowizję w wysokości 1-2%. Łącznie RRSO, czyli całkowite roczne oprocentowanie kredytów hipotecznych, oscyluje w granicach 10%. To dość sporo, a wynika to w dużej mierze z wysokiej stawki WIBOR. To wskaźnik, na którym banki opierają oprocentowanie. WIBOR to wysokość oprocentowania kredytów oraz pożyczek na polskim rynku międzybankowym, czyli to stawka oprocentowania w ujęciu rocznym, po jakiej banki pożyczają pieniądze innym bankom.

Niedługo jednak WIBOR ma zostać zastąpiony wskaźnikiem WIRON. To może niewielka zmiana dla laików – WIRON bazuje na transakcjach overnight, jednodniowych i ma trochę szerszy zakres niż WIBOR, biorąc pod uwagę także transakcje między dużymi korporacjami. Jednakże taka zmiana może spowodować obniżenie rat kredytów. WIRON ma niższe stawki niż WIBOR i do tego jest bardziej stabilny. Już w czerwcu pojawiły się pierwsze oferty kredytów hipotecznych z oprocentowaniem bazującym na WIRON, a w kolejnych miesiącach mają one zostać wprowadzone przez wszystkie banki w Polsce.

Raty kredytu spadają

Raty kredytu mają spadać i to nie tylko dlatego, że WIRON ma zastąpić WIBOR. Eksperci przewidują taką tendencję, bo prawdopodobnie jesteśmy już na końcu cyklu podwyżek stóp procentowych. Nieznacznie raty kredytu zaczęły spadać już zimą. W styczniu i lutym obserwowano spadki rat o około 5%.

Przekładając to na liczby – przy kredycie na 300 tysięcy złotych na 25 lat, taki spadek to rata niższa o około 150 zł w miesiącu, więc można już to zauważyć w budżecie domowym. Nowe kredyty oferowane przez banki także będą mieć niedługo niższe oprocentowanie niż w trakcie cyklu podwyżek stóp procentowych.

Dobre prognozy

Ostatnia podwyżka stóp procentowych została ogłoszona przez Radę Polityki Pieniężnej we wrześniu 2022 roku. Główna stopa Narodowego Banku Polskiego (referencyjna) została wtedy ustalona na poziomie 6,75% i od tej pory jest utrzymywana w tej wartości. RPP nie zdecydowało się na korektę w dół stóp na spotkaniu w lipcu, ale mimo to WIBOR 6M odnotował spadek. Eksperci coraz częściej twierdzą, że obniżka stóp procentowych już niedługo stanie się faktem. Być może na kolejnym spotkaniu RPP. Jeśli do tego dojdzie, WIBOR, a także WIRON na pewno pójdą w dół, a co za tym idzie, spadną mocno raty kredytów.

Dofinansowanie kredytu hipotecznego w 2023 roku

Bardzo dobrą wiadomością dla potencjalnych kredytobiorców jest wejście w życie z dniem 1 lipca ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe. Nowe przepisy wraz z obowiązującymi już od 2021 roku przepisami o rodzinnym kredycie mieszkaniowym tworzą rządowy program „Pierwsze mieszkanie”. Jego zadaniem jest wspieraniem osób, które chcą zakupić pierwsze mieszkanie i mają mniej niż 45 lat. Program składa się z dwóch filarów – oszczędzanie z premią na specjalnym koncie oraz taniego, bezpiecznego kredytu. Skarb Państwa dopłaca do programów, tak by umożliwić obywatelom bardziej korzystny zakup mieszkania.

Specjalne konto mieszkaniowe

Oszczędzanie z premią zakłada, że:

• Planująca zakup mieszkania osoba będzie wpłacać na specjalnie konto mieszkaniowe co miesiąc od 500 zł do 2000 zł. Konto to będzie wolne od prowizji bankowej.

• Osoby, które wpłacą co najmniej 11 razy w każdym roku w okresie od trzech do dziesięciu lat będą mogły liczyć na premię mieszkaniową.

• Premia będzie równa rocznemu wskaźnikowi inflacji lub wskaźnikowi zmiany wartości ceny mkw. powierzchni użytkowej budynku mieszkalnego.

• Premia będzie naliczana w każdym roku i wypłacana jednorazowo, na koniec okresu oszczędzania.

• Po okresie oszczędzania będzie można wydać premię w ciągu pięciu lat.

• Ta premia umożliwi zmniejszenie kosztów kredytu hipotecznego dla osób, które jeszcze nie kupiły własnego lokum.

Preferencyjny kredyt mieszkaniowy

Szybszą metodą na uzyskanie preferencyjnych warunków na zakup mieszkania jest tani, bezpieczny kredyt hipoteczny. Jego warunki są następujące:

• Singiel może uzyskać kredyt hipoteczny do 500 tys. złotych, pary wychowujące co najmniej jedno dziecko lub małżeństwa – do 600 tys. złotych.

• Maksymalny pułap wkładu własnego może wynosić 200 tys. złotych.

• Przez 10 pierwszych lat kredytowania oprocentowanie będzie w wysokości jedynie 2 procent, do tego zwyczajowa marża banku.

• Kredyt można uzyskać na mieszkanie z rynku pierwotnego lub wtórnego, a także na budowę domu mieszkalnego.

Preferencyjny kredyt hipoteczny będzie udzielany przez banki komercyjne, które zdecydują się przystąpić do programu Banku Gospodarstwa Krajowego. To właśnie BGK będzie bowiem zarządzał dopłatami do kredytu przez pierwsze 10 lat jego trwania. Aby uzyskać taki kredyt, trzeba zatem złożyć wniosek w danym banku, potwierdzić spełnienie warunków ustalonych przez ustawodawcę oraz wykazać zdolność i wiarygodność kredytową. Na razie do programu przystąpiło siedem banków, ale ma być ich z czasem coraz więcej.

Czy warto brać teraz kredyt?

Czy warto zatem brać kredyt hipoteczny w 2023 roku? Jak najbardziej. Warunki ekonomiczne robią się coraz bardziej sprzyjające. Czekają nas prawdopodobnie obniżki stóp procentowych, a co za tym idzie spadki rat kredytów. Bardzo korzystny jest program kredyt hipoteczny dla młodych 2023, który pozwala osobom do 45. roku życia uzyskać tani kredyt na pierwsze mieszkanie.

Bezpieczny kredyt 2 procent to nowa propozycja rządu skierowana do osób chcących kupić swoje pierwsze mieszkanie lub dom. Ma na celu pomóc w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe w sytuacji gdy obecnie trudniej jest o zdolność kredytową w bankach, a kredyty bardzo podrożały przez szalejącą inflację oraz wysokie stopy procentowe. Co musisz wiedzieć o kredycie na mieszkanie 2 procent?

Rządowy program bezpieczny kredyt

Program bezpieczny kredyt 2% został wprowadzony od dnia 3 lipca na mocy Ustawy o pomocy państwa w oszczędzaniu na cele mieszkaniowe, która została uchwalona przez Sejm RP na 74. posiedzeniu w dniu 14 kwietnia 2023 r. Ustawa została potem rozpatrzona przez Senat (druk nr 962). Na tę chwilę program przewiduje 2% oprocentowania kredytu. Rząd zakłada, że w zależności od wysokości kwot dopłat, będzie w stanie finansować rocznie 30-40 tys. kredytów.

Od kiedy można wnioskować o bezpieczny kredyt 2%?

Pierwotny start programu planowany był na 1 lipca 2023 roku. Program kredyt hipoteczny 2 procent ruszył od 3 lipca. Od tego dnia można składać wnioski w bankach, które jako pierwsze wystartowały z programem.

W jakich bankach uzyskasz bezpieczny kredyt?

Bezpieczne kredyty 2% będą udzielane przez banki komercyjne, które podpiszą stosowną umowę z Bankiem Gospodarstwa Domowego. Według słów ministra Budy większość banków będzie mieć w ofercie bezpieczny kredyt, choć pewnie część zdecyduje się na wejście do programu dopiero w późniejszym terminie. Obecnie wnioski o kredyt 2% można składać w Pekao S.A, Alior Banku i PKO BP. W okolicach września kolejne banki zapowiedziały przyłączenie się do programu i wprowadzenie do oferty produktu Bezpieczny Kredyt.

Dla kogo bezpieczny kredyt?

Kredyt 2 procent: dla kogo będzie dostępny? O taki kredyt mogą się ubiegać osoby samotne, małżeństwa lub pary pozostające w związku nieformalnym, które wychowują co najmniej jedno dziecko. Dla par limit kredytu jest większy. Kredyt jest przeznaczony dla osób do 45. roku życia. W przypadku par warunek wieku musi być spełniony przez co najmniej jedną osobę.

Jest jeszcze jeden bardzo ważny warunek do spełnienia, by móc ubiegać się o bezpieczny kredyt. Kredytobiorca nie może mieć ani nie mógł mieć w przeszłości mieszkania, domu czy spółdzielczego prawa do lokalu lub domu. Ten warunek dotyczy obojga małżonków czy osób z nieformalnego związku. Jeśli jednak singiel spełni wszystkie warunki i weźmie bezpieczny kredyt, ale po kilku latach wejdzie w związek małżeński z osobą mającą już nieruchomość, to nie utraci prawa do dopłat.

Warunki do spełnienia

Osoba ubiegająca się o bezpieczny kredyt powinna zatem:

• Mieć mniej niż 45 lat.

• Posiadać właściwą zdolność kredytową do uzyskania kwoty kredytu, o jaką się ubiega.

• Nie posiadać na dzień przed udzieleniem kredytu prawa własności lokalu mieszkaniowego lub domu, a także prawa spółdzielczego dotyczącego lokalu mieszkalnego albo domu jednorodzinnego.

Bezpieczny kredyt 2%: przeznaczenie

Kredyt hipoteczny 2 procent może być przeznaczony na:

• zakup mieszkania/domu z rynku pierwotnego,

• zakup mieszkania/domu z rynku wtórnego,

• budowę domu,

• wykończenie i remont domu.

Co ważne, nie ma limitu ceny za metr kwadratowy domu lub mieszkania. Kredyt hipoteczny 2% można połączyć z ofertą kredytów bez wkładu własnego.

Wynajem i sprzedaż nieruchomości a bezpieczny kredyt

Bardzo istotny jest zapis w ustawie dotyczący przeznaczenia zakupionego z kredytu domu czy mieszkania. Ustawodawca chce wspierać cele mieszkaniowe i pomagać rodzinom zaspokoić potrzebę posiadania własnego, pierwszego lokum. Dlatego też nie ma możliwości kupna nieruchomości i przeznaczenia jej potem na wynajem. W sytuacji gdy mieszkanie objęte kredytowaniem z bezpiecznego kredytu zostanie wynajęte w okresie przysługiwania dopłat do rat, to dopłaty wygasają z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia takiej sytuacji. Wszystkie dopłaty uzyskane przez właściciela po dniu wynajęcia mieszkania muszą zostać zwrócone. Można jednak wynająć mieszkanie po upływie okresu wypłacania dopłat do rat, czyli po 10 latach od zakupu.

W przypadku sprzedaży mieszkania w okresie występowania dopłat nie trzeba zwracać otrzymanych środków, ale dopłaty wygasają – nie przechodzą na nowego właściciela.

Warunki bezpiecznego kredytu 2%

Zasadniczo kredyt 2 procent ma warunki podobne jak tradycyjne kredyty udzielane przez banki komercyjne. Jedyna różnica to dopłaty od Państwa do pierwszych 120 rat kredytu, czyli przez 10 lat od jego wzięcia, oraz niższe oprocentowanie w tym czasie.

Okres kredytowania

Minimalny okres kredytowania wynosi 15 lat, maksymalny tak jak ustalą banki – zazwyczaj 30-35 lat. W przypadku, gdy kredytobiorca będzie mieć wciąż problemy ze spłatą raty po upływie 10 lat dopłacania do kredytu przez Państwo, może ubiegać się o wydłużenie spłaty kredytu o maksymalnie 5 lat, tak by obniżyć ratę. Takie sytuacje będą rozważane indywidualnie.

Wysokość kredytu

Maksymalna wysokość kredytu, który może uzyskać jedna osoba, to 500 tys. zł. W przypadku małżeństwa lub par z dzieckiem maksymalna kwota kredytu wynosi 600 tys. zł.

Dopłata

Dopłaty do raty kredytu przysługują przez 10 lat od jego uzyskania. Dopłata jest różnicą między stałą stopą ustaloną w oparciu o średnie oprocentowanie kredytów o stałej stopie w bankach kredytujących, a oprocentowaniem kredytu zgodnie ze stopą 2%.

Oprocentowanie

Przez 10 lat od uzyskania kredytu, w okresie stosowania dopłat od Państwa, oprocentowanie wynosi 2% plus marża i prowizja banku, jeśli będzie ją pobierał. Kredyty hipoteczne objęte programem będą mieć okresowo stałe oprocentowanie, to jest przez pierwszych 10 lat, ustalane w dwóch okresach 5 letnich. Następnie będzie oprocentowanie zmienne, tak jak typowe kredyty banków komercyjnych. Po upływie 10 lat wysokość raty będzie zależna od aktualnego poziomu stóp procentowych oraz pozostałego okresu finansowania.

Nadpłata bezpiecznego kredytu 2%

Czy będzie można wcześniej spłacić bezpieczny kredyt lub nadpłacić go? W przypadku gdy dokonano przedterminowej spłaty części bezpiecznego kredytu 2% dopłaty do rat wygasają z ostatnim dniem miesiąca wystąpienia tego zdarzenia, a kwoty uzyskanych po tym dniu dopłat podlegają zwrotowi do Rządowego Funduszu Mieszkaniowego. Wyjątkiem są sytuacje, gdy:

• spłaty dokonano po upływie 3 lat od dnia udzielenia tego kredytu,

• spłata ta dotyczyła części objętej gwarancją w przypadku łączenia z programem Mieszkanie bez wkładu własnego,

• łączna wysokość tej spłaty i wniesionego wkładu własnego kredytobiorcy nie przekroczyła 200 tys. zł,

• łączna wysokość tej spłaty i zapłaconej przez kredytobiorcę raty tego kredytu nie przekroczyła w danym miesiącu kwoty pierwszej, pomniejszonej o dopłatę raty tego kredytu.

Utrata dopłat

Przewidziane są sytuacje, w których kredytobiorca utraci, niestety, prawo do dopłat w okresie pierwszych 10 lat kredytowania. Dopłaty nie będę już wypłacane, jeśli kredytobiorca:

• zostanie prawomocnie skazany,

• sprzeda dom lub mieszkanie, na które wziął kredyt,

• zakupi inną nieruchomość,

• wynajmie komuś kredytowaną nieruchomość,

• nie zamieszka w nieruchomości zakupionej i kredytowanej w ciągu 2 lat od jej kupna,

• wyprowadzi się z nieruchomości kredytowanej i nie mieszka w niej przez co najmniej rok,

• ogłosi upadłość,

• zmieni przeznaczanie nieruchomości z potrzeb mieszkaniowych na inne (np. na siedzibę firmy),

• zmieni oprocentowanie kredytu ze stałego na zmienne.

Ponadto prawo do dopłat zostanie utracone, gdy w nieruchomości zamieszka osoba, która ma lub miała nieruchomość mieszkalną oraz prowadziła z kredytobiorcą w okresie ostatnich 12 miesięcy gospodarstwo domowe oraz gdy stroną umowy przestanie być kredytobiorca, który w chwili zaciągania kredytu jako jedyny miał mniej niż 45 lat.

WIBOR i WIRON to istotne wskaźniki finansowe, z którymi powinni zapoznać się zwłaszcza kredytobiorcy z kredytami hipotecznymi o zmiennym oprocentowaniu. Do niedawna to od WIBORU zależała w dużej mierze rata kredytu hipotecznego. WIRON niedługo zastąpi jednak ten wskaźnik. Czym się różnią od siebie?

Czym jest WIBOR?

WIBOR to skrót od Warsaw Interbank Offered Rate i, najprościej mówiąc, to wysokość oprocentowania na rynku międzybankowym, po której banki udzielają sobie nawzajem pożyczek. Wysokość WIBOR kształtuje razem ze stopami procentowymi wysokość rat kredytów detalicznych, o ile wyliczane są one na podstawie zmiennego oprocentowania.

WIBOR to pojęcie ogólne, bo tak naprawdę istnieje kilka wskaźników, między innymi: WIBOR 1M, czyli miesięczny, 3M, czyli kwartalny, 6M, czyli półroczny. Te okresy oznaczają, na jaki czas banki umówiły się na pożyczenie sobie środków. Wskaźniki WIBOR zmieniają się z dnia na dzień.

Ile wynosi WIBOR?

Stawki WIBOR 3M czy 6M, tych najbardziej powszechnie stosowanych przy oprocentowaniu kredytów, ustalane są w każdy dzień roboczy o godzinie 11. Obecnie WIBOR 3M wynosi 6,9%, a 6M – 6,95%. Od początku roku wskaźniki spadły, choć nieznacznie. Odpowiednio o 0,11% i 0,19%. Dzięki temu lekko obniżyły się raty kredytów.

Czym jest WIRON?

WIRON, dawniej znany jako WRD, czyli Warszawski Indeks Rynku Depozytowego, obecnie to skrót od Warsaw Interest Rate Overnight. Ten wskaźnik jest ustalany na podstawie oprocentowania depozytów overnight (O/N). To depozyty składane na jeden dzień. Jest opracowywany na podstawie transakcji depozytowych zawieranych przez banki, instytucje finansowe i duże przedsiębiorstwa. Dlatego też ukazuje koszt pozyskania pieniądza na rynku, biorąc pod uwagę tylko jednodniowe niezabezpieczone transakcje, ale ma szeroki zakres, bo obejmuje także dane z dużych przedsiębiorstw (w przeciwieństwie do WRR czy WIRF). Dzięki temu dokładnie oddaje realne transakcje wykonane w ciągu jednego dnia i ich koszt.

Ile wynosi WIRON?

Notowania WIRON publikowane są codziennie o 12:25. Tu także występują stawki na różne okresy, to jest WIRON 1M, czyli jednomiesięczny, 3M, czyli trzymiesięczny oraz 6M, czyli półroczny. Na ostatni dzień maja WIRON wynosił:

• 1M – 5,8346 proc.

• 3M – 5,82877 proc.

• 6M – 5,91739 proc.

WIBOR a WIRON

WIRON jest wskaźnikiem, który szerzej odzwierciedla koszt pieniądza na rynku, bo nie bierze pod uwagę tylko transakcji między bankami. WIRON ma także niższe stawki niż WIBOR. We wrześniu 2022 roku Komisja Nadzoru Finansowego zdecydowała, że WIRON zastąpi WIBOR jako główny wskaźnik wyliczenia zmiennego oprocentowania przy kredytach hipotecznych. Zmiana będzie następować stopiono i zaczęła się od tego roku. Pierwszym bankiem, który wycofał WIBOR był ING Bank Śląski.

Czemu zdecydowano się na taki krok? Nie chodzi tu, podobno, tylko o to, że WIRON jest zazwyczaj trochę niższy, przez co lekko spadną raty kredytu. A jak wiadomo, są one obecnie kolosalnie wysokie przez wysoki WIBOR oraz stopy procentowe. Specjaliści z KNF twierdzą, że powodem zmiany było to, że metodologia wyliczania WIRON-u zawiera w sobie wiele mechanizmów, które mają przeciwdziałać zaburzeniom statystycznym. Dzięki temu jedna duża transakcja nie wpływa na wysokość wskaźnika, a to może mieć miejsce przy wyliczeniu WIBOR-u.

WIBOR, WIRON a kredyt hipoteczny

Kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem ma wysokość rat wyliczaną właśnie na podstawie wskaźników WIBOR lub WIRON. Nie wszystkie kredyty hipoteczne mają oprocentowanie uzależnione od tych parametrów. Trzeba sprawdzić każdorazowo umowę kredytu by dowiedzieć się, jaka jest metodologia wyliczania oprocentowania. Kredyty ze stałym oprocentowaniem nie będą w ogóle mieć nic wspólnego z WIBOR-em czy WIRON-em. W ich przypadku na oprocentowanie wpływa tylko marża banku.

Jak się kształtuje relacja WIRON/WIBOR a rata kredytu? Jeśli wskaźniki rosną, to rośnie oprocentowanie, a co za tym idzie, rata kredytu. Warto jednak pamiętać ze na oprocentowanie wpływa nie tylko WIRON czy WIBOR. Kredyt hipoteczny i jego oprocentowanie są mocno skorelowane z wysokością stóp procentowych. To właśnie ich znaczna podwyżka spowodowała podwyżki rat kredytów. WIRON oraz WIBOR jest mocno podatny na trendy rynkowe i jeśli rosną koszty udzielania kredytów przez to, że podnoszone są stopy procentowe, to wskaźniki także będą szły do góry.

Programiści są często zatrudnieni na umowie B2B. Taka praktyka w branży IT jest mocno rozpowszechniona i wielu specjalistów jest zadowolonych z warunków tej współpracy. Co jednak w przypadku chęci wzięcia kredytu hipotecznego: czy można go uzyskać, gdy nie jest się zatrudnionym na etat? Jak jest ze zdolnością kredytową? I która forma rozliczenia podatków jest korzystniejsza pod względem ubiegania się o kredyt hipoteczny?

Programista na B2B

Umowa B2B to umowa zawarta między firmami, np. jednoosobową działalnością gospodarczą a spółką. Jedna strona jest tu zleceniodawcą, a druga zleceniobiorcą. Praktyka nawiązywania współpracy na zasadzie B2B jest popularna w branży IT. Programista zakłada jednoosobową działalność i podpisuje jako firma umowę z przedsiębiorstwem, na rzecz którego świadczy usługi.

Kredyt hipoteczny na działalności

Jak wygląda kwestia umowy B2B a kredytu hipotecznego? Nie ma przeszkód by programista na B2B uzyskał kredyt hipoteczny, zresztą w każdej innej branży jest to możliwe. Nie ma tu znaczenia zawód, ale dochody z wykonywanej pracy oraz staż. W przypadku umowy o pracę na czas nieokreślony, do banku po kredyt można udać się już po 3 miesiącach. Jednak na umowie B2B oraz ogólnie, gdy prowadzi się własną firmę, trzeba odczekać dłużej.

Kiedy? Wtedy, gdy przed przejściem na umowę B2B programista pracował na umowie o pracę i nie miał przerwy między obiema formami zatrudnienia. Chodzi tu o wykazanie ciągłości zatrudnienia. Muszą być spełnione dwa warunki, by bank uznał ciągłość zatrudnienia i rozważył skrócenie wymaganego czasu posiadania działalności gospodarczej, mianowicie:

• Podpisana tylko jedna umowa B2B w ramach działalności, z jednym podmiotem, na rzecz którego świadczy się usługi.
• Zatrudnienie na umowie o pracę oraz umowie B2B musi być w tej samej branży, a niektóre banki wymagają nawet by umowy były podpisane z tym samym pracodawcą.

Zdolność kredytowa na B2B

Jak wygląda zdolność kredytowa osoby na samozatrudnieniu? Wszystko zależy od jej dochodów i tego, czy są stałe w każdym miesiącu, a także od banków. Każdy ma swoje wytyczne. Niektóre biorą pod uwagę dochody średnie z danego okresu, inne wybiorą najniższe wartości, by zminimalizować ryzyko. Kwestia zdolności zależy też w pewnym stopniu od formy opodatkowania.

Zdolność kredytowa na KPiR

Rozliczenie na książce przychodów i rozchodów, czy to skalą podatkową, czy podatkiem liniowym, pozwala na obniżenie podatku dochodowego poprzez koszty. Jeśli programista ma jakieś koszty stałe np. opłatę za Internet, leasing na auto etc., to powinien zdecydować się na rozliczenie KPiR. Kosztami mogą być też odpisy amortyzacyjne. Część banków uwzględni odpisy amortyzacyjne, które mogą podnieść dochody, a w innych nie ma takiej praktyki. Zobowiązania finansowe mogą być już uwzględnione w KPiR, np. leasing operacyjny, i wtedy nie będę liczone oddzielnie. Bank spojrzy tylko na dochody przedsiębiorcy. Jednakże weźmie pod uwagę inne zobowiązania o charakterze finansowym jak karty kredytowe, limity w rachunku, kredyty obrotowe, i one obniżą maksymalną kwotę kredytu.

Zdolność kredytowa na ryczałcie

Duża część programistów decyduje się na rozliczenie ryczałtem. Ryczałt dla programistów jest korzystny, gdy mogą wybrać niższą stawkę podatkową, czyli 8,5%. Inna stawka dla programowania to 12%, czyli tyle samo, co na skali. Ryczałt opłaca się tylko, gdy programista nie generuje żadnych kosztów. Ta metoda podatkowa uwzględnia bowiem tylko przychody. Plusem jest tu też mniej formalności niż przy KPiR.

Niestety, banki bardziej ostrożnie podchodzą do wydawania decyzji o kredyt dla programistów na ryczałcie. Twierdzą, że nie mogą w tym przypadku realnie oszacować wydatków i dochodu względem przychodów.

Jednak nie wszystkie banki podchodzą do sprawy tak dobrodusznie. W niektórych, dochód będzie uzależniony od stawki ryczałtu lub tego, jakie jest główne PKD przedsiębiorcy.

Ulga IP BOX

IP BOX to ulga podatkowa, którą mogą zastosować programiści na umowie B2B, wykonujący kreatywne projekty badawczo-rozwojowe, cechujące się prawem własności intelektualnej. Wtedy mogą skorzystać ze specjalnej stawki podatku 5%. Niestety, banki nie biorą tego pod uwagę przy szacowaniu dochodu. Wybiorą podatek liniowy lub progresywny o normalnej stawce przy wyliczeniach. Taka ulga zatem nie poprawi zdolności podatkowej programisty.

Programista B2B dostanie kredyt hipoteczny, ale to, na jakich warunkach, zależy od jego dochodów i stażu zatrudnienia, a także polityki banku.